納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法_24年注會稅法劃重點
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開始了注會《稅法》第二章第七節(jié)的學習，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務不適用什么規(guī)定？閱讀下文，了解一下吧！
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【所屬章節(jié)】
第二章：增值稅法
第七節(jié)：特定應稅行為的增值稅計征方法
【知 識 點】
納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法
納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
納稅人提供道路通行服務不適用以下規(guī)定。
1.非住房不動產(chǎn)租賃增值稅基本規(guī)定：
納稅人 性質 | 項目情況（“營改增”為界） | 計稅 方法 | 異地提供不動產(chǎn)租賃 | |||
稅額預繳 及計算 | 主管稅務機關 | 稅額申報及計算 | 主管稅務機關 | |||
一般 納稅人 | 后取得 | 一般 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | 機構所在地稅務機關 |
前取得 | 選一般 | |||||
選簡易 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳 | ||||
小規(guī)模 納稅人 | 前或后 取得 | 簡易 | ||||
其他 個人 | — | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | |||
2.住房租賃增值稅基本規(guī)定
提示：
下表中按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人必須是住房租賃企業(yè)向個人出租住房。自2021年10月1日開始執(zhí)行。
納稅人性質 | 項目情況（“營改增”為界） | 計稅 方法 | 異地提供不動產(chǎn)租賃 | |||
稅額預繳及計算 | 主管稅務機關 | 稅額申報及計算 | 主管稅務機關 | |||
一般 納稅人 | 前或后 取得 | 選一般 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳 | 機構所在地稅務機關 |
選簡易 | 應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%-預繳 | ||||
小規(guī)模納稅人 | 簡易 | |||||
個體戶 | ||||||
其他 個人 | — | 應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | |||
住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。
提示：
除個人以外的小規(guī)模納稅人異地提供不動產(chǎn)租賃服務的計稅規(guī)則與一般納稅人采用簡易計稅辦法的計稅規(guī)則一致。
3.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開
出租方 | 承租方 | 代開增值稅發(fā)票規(guī)定 |
小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶 | 企事業(yè) 單位 | 不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票 |
其他個人 （自然人） | （1）可向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開增值稅發(fā)票 （2）其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管稅務機關按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票 | |
各類納稅人 | 其他個人 | 不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票 |
4.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
舉例：
機構所在地在A市的甲企業(yè)是增值稅一般納稅人，2024年1月在A市取得含稅咨詢收入201400元，發(fā)生可抵扣進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房（系2016年5月1日后取得）出租，收取含稅月租金39240元，則甲企業(yè)在A、B兩市應繳納（預繳）稅款：
甲企業(yè)應在B市預繳出租辦公用房的稅款=39240÷（1+9%）×3%=1080（元）
甲企業(yè)在A市納稅=201400÷（1+6%）×6%+39240÷（1+9%）×9%-8000-1080=5560（元）。
提示：
如果該辦公用房是營改增前取得，可選擇簡易計稅方法：
甲企業(yè)應在B市預繳出租辦公用房的稅款=39240÷（1+5%）×5%=1868.57（元）
甲企業(yè)在A市納稅=201400÷（1+6%）×6%-8000+39240÷（1+5%）×5%-1868.57=3400（元）。
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