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契稅法

考點1：契稅征稅對象的規定（★★★）

契稅的征稅對象是在境內發生土地使用權、房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

（一）一般規定：

1.土地使用權出讓（土地權屬的一級市場）（國有土地使用權出讓；集體經營性建設用地的出讓）

2.土地使用權轉讓（土地權屬的二級市場），包括出售、贈與、互換（不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移，不屬于土地權屬交易，不屬于契稅征稅范圍）

3.房屋買賣、贈與、互換

（二）特殊規定

1.以作價投資（入股） 、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬

2.因共有不動產份額變化的；因共有人增加或者減少的

3.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移的

考點2：納稅義務人（★★★）

契稅的納稅義務人是指在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

考點3：稅率、計稅依據和應納稅額的計算（★★★）

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率。

由省、自治區、直轄市人民政府在幅度內提出，報同級人大常委會決定，并報全國人大常委會和國務院備案。

（二）計稅依據和應納稅額計算

1.基本規定：

2.具體規定（調整）

房地產權屬轉移方式不同，契稅計稅依據的具體規定也不同：

考點4：稅收優惠（★★★）

契稅的稅收優惠分為四個層次：

法定減免；授權國務院減免；授權省、自治區、直轄市減免；延續執行的《契稅法》實施前制定的稅收優惠。

考生要注意區分四個層次減免的具體內容。

（一）法定減免

有下列情形之一的，免征契稅：

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

2.非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

4.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

6.依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

（二）授權國務院減免

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

（三）省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；

2.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

前款規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

（四）延續執行的《契稅法》實施前制定的稅收優惠（調整）

1.夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。（婚姻存續期間更名、離婚分割，均免征）

2.個人購買住房有不同的契稅優惠政策

3.外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關規定改制為外商獨資銀行（或其分行），改制后的外商獨資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權屬的，免征契稅。

4.2021年1月1日至2023年12月31日，公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅。

5.2021年1月1日至2023年12月31日，飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免征契稅。

6.2019年6月1日至2025年12月31日，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，承受房屋、土地用于提供社區養老、托育、家政服務，免征契稅。

7.自2021年1月1日起至2023年12月31日，有關企業改制、事業單位改制、公司合并、公司分立、企業破產、資產劃轉、債權轉股權、劃撥用地出讓或作價出資、公司股權（股份）轉讓規定，歸納為下表：

考點5：征收管理（★）

（一）納稅義務發生時間和納稅期限

1.基本規定

2.特殊規定（新增）

（二）納稅地點

契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照《契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定征收管理。

（三）特殊退稅（調整）

納稅人繳納契稅后發生下列情形，可依照有關法律法規申請退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的；

2.在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的；

3.在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。

（四）納稅申報資料（新增）

契稅納稅人依法納稅申報時，應填報相關表格，并根據具體情形提交下列資料：（4項）

（1）納稅人身份證件。

（2）土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證。

（3）交付經濟利益方式轉移土地、房屋權屬的，提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證，其中，土地使用權出讓為財政票據，土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發票。

（4）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素發生土地、房屋權屬轉移的，提交生效法律文書或監察文書等。

符合減免稅條件的，應按規定附送有關資料或將資料留存備查。

■ 所屬章節：房產稅法、契稅法和土地增值稅稅法

■ 內容來源：選自劉穎老師2022年注會稅法授課講義

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（本文是東奧會計在線原創文章，轉載請注明來自東奧會計在線）