土地增值稅的稅率、應稅收入和扣除項目-2021年注會《稅法》重要知識點
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【內容導航】
土地增值稅的稅率、應稅收入和扣除項目
【所屬章節(jié)】
第十章 房產稅法、契稅法和土地增值稅法——第三節(jié) 土地增值稅法
【知識點】土地增值稅的稅率、應稅收入和扣除項目
土地增值稅的稅率、應稅收入和扣除項目
一、稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。
【提示】土地增值稅采用四級超率累進稅率，是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表，考試時有時不提供該稅率表。
級數(shù) | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率 | 速算扣除系數(shù)（%） |
1 | 不超過50%的部分 | 30% | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40% | 5 |
3 | 超過100%~200%的部分 | 50% | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60% | 35 |
二、應稅收入
納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。
三、扣除項目（重要）
1. 取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。
房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
2. 房地產開發(fā)成本（適用新建房轉讓）
包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
3. 房地產開發(fā)費用（適用新建房轉讓）
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）
允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內
（3）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。
4. 與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產開發(fā)企業(yè)的新建房轉讓）
從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%
6. 舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）
稅法規(guī)定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
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