2019年CPA稅法每日攻克一大題：9月28日
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【例題】
2017年4月，稅務機關對某房地產開發公司開發的房產項目進行土地增值稅清算。該房地產開發公司提供的資料如下。
（1）2016年6月，以17760萬元拍得一宗土地使用權，并繳納了契稅。
（2）自2016年7月起，對受讓土地50%的面積進行一期項目開發，發生開發成本6000萬元、管理費用200萬元、銷售費用400萬元、銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元，允許扣除的有關稅金及附加290萬元。
（3）2017年3月，該項目實現全部銷售，共計取得不含稅收入31000萬元。
（其他相關資料：當地適用的契稅稅率為5%，不考慮土地價款抵減增值稅銷售額的因素，該項目未預繳土地增值稅;其他房地產開發費用的計算扣除比例為5%）
要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。
（1）簡要說明房地產開發成本包含的項目。
（2）簡要說明房地產開發費用的扣除標準。
（3）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額。
（4）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。
（5）計算該公司清算土地增值稅時應繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
（1）房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
（2）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
（3）取得土地使用權所支付的金額包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。
清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支付金額=17760×（1+5%）×50%=9324（萬元）
（4）房地產開發費用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（萬元）
加計扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（萬元）
扣除項目金額合計數=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（萬元）
（5）增值額=31000-20045=10955（萬元），增值率=增值額/扣除項目金額=10955/20045×100%=54.65%，適用稅率為40%，速算扣除系數為5%。
應納土地增值稅=10955×40%-20045×5%=3379.75（萬元）。
注：以上注會稅法例題由東奧教研專家團隊提供
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