2018注會《稅法》預習考點：土地增值稅法（3）
3科
日均>3h
注冊會計師考試報名離現在越來越近了，時間過得多快可想而知，備考2018注會的各位現在開始就要為這場戰役做準備了，注會的知識點起碼每天都要學習。
【內容導航】
應稅收入與扣除項目
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產稅法、契稅法和土地增值稅法
【知識點】應稅收入與扣除項目
土地增值稅法
應稅收入與扣除項目
(二)扣除項目的確定：
轉讓項目的性質 | 扣除項目 | 具體內容 |
轉讓土地 （賣地） | 扣除項目（2項） | 1.取得土地使用權所支付的金額 |
新建房屋 （賣新房） | 房地產企業（5項） | 1.取得土地使用權所支付的金額 |
非房地產企業（4項） | ||
存量房屋 （賣舊房） | 扣除項目（3項） | 1.房屋及建筑物的評估價格 |
新建房轉讓——房地產企業扣除5項(重點)
1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產開發成本
3.房地產開發費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.財政部規定的其他扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。
按國家統一規定繳納的有關費用是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。
【解釋】取得土地使用權所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;
(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
土地支付金額的配比:
實際扣除土地金額=取得土地使用權所支付的金額×(已開發土地/全部土地)×(已售房/全部房)
2.房地產開發成本
(1)土地征用及拆遷補償費
主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農作物補償費、危房補償費等。
(2)前期工程費，指項目開發前期發生的水文、地質、勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(3)建筑安裝工程費，指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
(4)基礎設施費,指在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(5)公共配套設施費
指開發項目內發生的公共配套設施支出。
(6)開發間接費用,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產開發費用)
房開成本的配比:
實際扣除開發成本=所有的房地產開發成本×(已售房/全部房)
注會稅法知識點的學習不求多，只求精，要將學習過的地方弄明白才行，不要學的模棱兩可。
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