2024年注會《經濟法》第四章“租賃合同”是非常值得重點關注的考核內容。其包含的各個標題內容曾連續多年考核過案例分析題。其中“次承租人的代為履行”更是2024年的新增內容。這個“含分量”這么明顯的章節，建議考生多次鞏固學習。

注會考試24年在《經濟法》科目的調整較為明顯。抓住科目重要考點及新考點，將有助于在學習中覆蓋考核內容。讓所學都能夠在考場上應答自如。更多科目備考重點，點擊查看：2024年注會經濟法《輕一》名師講義，備考重點匯總>>

【所屬章節】

第四章　合同法律制度

第三單元　典型合同

【知 識 點】

租賃合同

1.租賃期限

（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

（2）租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

2.登記備案

當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

3.不定期租賃（2013年案例分析題、2019年案例分析題、2023年案例分析題）

（1）租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，視為不定期租賃。

（3）租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。

解釋

對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

4.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

5.維修義務（2018年案例分析題、2019年案例分析題、2020年案例分析題）

（1）出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定或者因承租人的過錯致使租賃物需要維修的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

6.租金的支付期限

（1）承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定；仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

（2）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2022年案例分析題）

7.承租人的權利和義務

（1）承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

（2）承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

（3）因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

8.轉租

（1）承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。（2016年案例分析題、2020年案例分析題、2023年案例分析題）

（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

（3）次承租人的代為履行

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。（2024年新增）

解釋

次承租人屬于對該債務履行具有合法利益的第三人，出租人無正當理由不得拒絕受領，否則陷入債權人遲延，承租人也無權加以反對。債權人（出租人）接受第三人（次承租人）履行后，其對債務人（承租人）的債權轉讓給第三人。因此，次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

9.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。（2018年案例分析題、2022年案例分析題）

相關鏈接1

抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

相關鏈接2

動產抵押合同訂立后未辦理抵押登記，抵押人將抵押財產出租給他人并移轉占有，抵押權人行使抵押權的，租賃關系不受影響，但是抵押權人能夠舉證證明承租人知道或者應當知道已經訂立抵押合同的除外。

10.承租人的優先購買權

（1）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。（2016年案例分析題）

解釋1

只有房屋租賃的承租人才享有優先購買權。其他標的物的租賃，承租人并不享有優先購買權。（2013年案例分析題）

解釋2

近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，不包括舅舅、姑姑、叔叔、表哥等。

（2）出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

（3）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。

（4）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。（2018年案例分析題、2022年案例分析題）

11.承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

12.房屋租賃合同的無效

（1）出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。（2023年案例分析題）

（2）出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

（4）當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

（5）房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

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