房屋租賃合同——注會經濟法知識點解讀
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房屋租賃合同這一知識點是注會考試中的重點，在考試中經常以主觀題考察的方式出現，是復習備考中的重點。
1.房屋租賃合同效力
（1）備案手續不影響房屋租賃合同效力
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
（2）“違法”可以導致房屋租賃合同無效
①出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。（2023年案例分析題）
②出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
（3）房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
2.所有權讓與不破租賃（2022年案例分析題）（主觀題必備）
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
3.房屋租賃中承租人的優先購買權（主觀題必備）
（1）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是：
①房屋按份共有人行使優先購買權的，承租人不得優先購買。
②出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得優先購買。
③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣5日前通知承租人；承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
（2）房屋承租人的優先購買權不具有排他效力
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。（2022年案例分析題）
4.承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
（1）“所有權讓與不破租賃”規則，適用于所有類型的租賃物（房屋、設備等均適用），但“優先購買權”只有房屋承租人享有，設備等非房屋類租賃物的承租人并不享有優先購買權。
（2）“近親屬”，限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。例如，房東將房屋轉讓給他的外孫，承租人不得主張優先購買，但轉讓給他的外甥，承租人有權主張同等條件下優先購買。
（3）房屋承租人的優先購買權雖然是法律賦予的權利，但法律并未將其規定為物權，根據物權法定原則，房屋承租人的優先購買權只具有債權屬性，不具有排他效力，房屋承租人無權否認出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力、無權否認第三人已經取得的房屋所有權。（按份共有人的優先購買權也僅具有債權屬性）
此知識點是注會考試中的重點內容，應當重點掌握。
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