優先受償權和賠償金-2020年CPA經濟法每日一大題

來源：東奧會計在線責編：蘇曉婷2020-10-04 09:43:22

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優先受償權和賠償金-2020年CPA經濟法每日一大題

2017年4月1日，甲房地產公司(以下簡稱“甲公司”)與乙建筑公司(以下簡稱“乙公司”)簽訂一份建筑工程承包合同，約定由乙公司承建甲公司開發的景明寫字樓項目，工期18個月，工程價款5000萬元，甲公司應于2019年1月1日前一次性付清。工程將要竣工時，甲公司因資金短缺，無力繼續提供約定由其提供的部分建筑材料。鑒于雙方的長期合作關系，乙公司遂以自有資金500萬元購買部分建筑材料用于該工程，工程如期完成。對于乙公司的墊資，雙方未作任何約定。工程如期竣工驗收后，甲公司未按照合同約定向乙公司支付5000萬元工程款，乙公司墊付的500萬元建筑材料款也未支付。

2018年6月1日，甲公司為投資其他房地產項目，以在建的景明寫字樓作抵押，向丙銀行借款3億元，并于當日辦理了抵押登記。該借款到期后，甲公司因資金周轉困難，未能全部償還，尚欠丙銀行借款本息2億元。

2018年，乙公司開始涉足房地產開發業務，并于2018年7月1日以5億元的價格，從丁房地產公司(以下簡稱“丁公司”)處受讓一塊建設用地使用權，用于建設西山公寓住宅項目。乙公司向丁公司支付了4億元土地轉讓金。根據雙方約定，剩余1億元應于2019年7月1日前支付完畢。同時，甲公司以景明寫字樓作抵押，為乙公司所欠丁公司的1億元土地轉讓金提供擔保，雙方辦理了抵押登記。

西山公寓項目竣工后，因市場低迷而滯銷。為緩解困境，乙公司于2019年11月11日，以西山公寓作抵押，從戊銀行處獲得一筆貸款，并辦理了抵押登記。雙方約定，一旦乙公司連續3個月不能償還借款利息，戊銀行即可行使抵押權。

2019年12月3日，吳某以800萬元的價格購買了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未將該房屋已設定抵押的事實告知吳某。

甲公司因不能清償到期債務，于2019年12月27日被人民法院裁定進入破產程序。在申報破產債權時，乙公司就其5000萬元的工程款和500萬元的墊資款、丙銀行就甲公司尚未償還的2億元借款本息、丁公司就其1億元土地轉讓金，均主張以景明寫字樓拍賣所得價款全額優先受償。景明寫字樓拍賣所得價款為2.7億元。

鑒于乙公司停止償還借款利息已超過3個月，2020年4月20日，戊銀行行使對西山公寓的抵押權，申請人民法院拍賣西山公寓。至此，吳某方得知其所購商品房已被設定抵押，遂主張解除房屋買賣合同，要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失，同時要求乙公司另行支付800萬元的懲罰性賠償金。

要求：

根據上述內容，分別回答下列問題：

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬元工程款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償?并說明理由。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償?并說明理由。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償?并說明理由。

(4)乙公司所欠丁公司的1億元土地轉讓金能否從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償?如果不能全額優先受償，不足部分丁公司能否向甲公司的破產管理人申報破產債權?并分別說明理由。

(5)吳某是否有權要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失?并說明理由。

(6)吳某是否有權要求乙公司支付800萬元的懲罰性賠償金?并說明理由。

【案例6答案】

(1)甲公司所欠乙公司的5000萬元工程款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償。根據規定，建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自發包人應當給付建設工程價款之日(2019年1月1日)起計算。在本題中，乙公司主張優先受償權時，距發包人應當給付建設工程價款之日已經超過6個月，不再享有優先權。

(2)甲公司所欠乙公司的500萬元墊資款不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償。根據規定，承包人的工程墊資，當事人沒有約定的，按照工程欠款處理。在本題中，乙公司主張優先受償權時，距發包人應當給付建設工程價款之日已經超過6個月，不再享有優先權。

(3)甲公司所欠丙銀行的2億元借款本息可以從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償。根據規定，同一不動產向兩個以上債權人設定抵押時，按照登記的先后順序清償。在本題中，丙銀行的抵押權順位優先于丁公司，因此丙銀行的2億元債權可以從拍賣所得價款中全額優先受償。

(4)①乙公司所欠丁公司的1億元土地轉讓金不能從景明寫字樓拍賣所得價款中全額優先受償。根據規定，同一不動產向兩個以上債權人設定抵押時，按照登記的先后順序清償。在本題中，丙銀行的抵押權順位優先于丁公司，景明寫字樓拍賣所得價款2.7億元，向丙銀行支付2億元后，丁公司只能就剩余的7000萬元優先受償;②不能向甲公司的破產管理人申報破產債權。根據規定，破產企業(甲公司)不是主債務人，在擔保物價款不足以清償擔保債權額時，余債不得作為破產債權向破產企業要求清償，只能向原主債務人(乙公司)求償。

(5)吳某有權要求乙公司返還800萬元購房款并賠償損失。根據規定，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以要求解除合同，請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

(6)吳某有權要求乙公司支付800萬元的懲罰性賠償金。根據規定，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以要求解除合同，請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

選自郭守杰老師的《習題強化班》