抵押-2020年CPA經濟法每日一大題
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2017年7月10日，甲公司與A銀行簽訂借款合同，約定：借款金額550萬，年利率6.5%;借款期限1年。同日，甲公司將其一宗土地的建設用地使用權抵押給A銀行，雙方簽訂了書面抵押合同，并于7月11日辦理了抵押登記。A銀行還要求甲公司提供其他擔保，于是甲公司請求其關聯企業乙公司為該筆借款提供保證擔保。
2017年7月15日，A銀行與乙公司簽訂了保證合同，約定乙公司對甲公司的借款債務承擔連帶責任。抵押合同和保證合同對于A銀行實現擔保權的順序均未作約定。
2017年7月25日，A銀行在向甲公司發放貸款時預扣了該筆貸款的利息35.75萬元。
2017年8月，甲公司在已設立抵押權的建設用地上，開始建造建筑物M。
2018年7月，因甲公司無法歸還到期借款的本息，A銀行要求乙公司承擔保證責任，但乙公司主張，A銀行應先行使抵押權。
經評估，抵押的建設用地使用權連同建筑物M價值為800萬元，其中建筑物M的價值為300萬元。不考慮評估、拍賣的稅費。
要求：
根據上述內容，分別回答下列問題：
(1)A銀行的抵押權何時設立?并說明理由。
(2)甲公司向A銀行實際借款的本金是多少?并說明理由。
(3)乙公司主張A銀行應先行使抵押權是否合法?并說明理由。
(4)建筑物M是否為抵押物?并說明理由。
(5)乙公司是否需要承擔保證責任?并說明理由。
【案例5答案】
(1)A銀行的抵押權于2017年7月11日設立。根據規定，以建設用地使用權設定抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。
(2)甲公司向A銀行實際借款的本金是514.25萬元。根據規定，借款的利息不得預先在本金中扣除，利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款并計算利息。在本題中，實際借款的本金=550-35.75=514.25(萬元)。
(3)乙公司的主張合法。根據規定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權;沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權;物的擔保不足以清償的部分，債權人有權要求保證人承擔保證責任。
(4)建筑物M不是抵押物。根據規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。
(5)乙公司需要承擔保證責任。因為債權人A銀行就建設用地使用權可以優先受償的金額為500萬元(800萬元-300萬元)，明顯不足以清償全部借款本息，不足清償的部分，A銀行有權要求乙公司承擔保證責任。
選自郭守杰老師的《習題強化班》
——以上注冊會計考試相關考點內容選自張志鳳老師授課講義
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