抵押權（一）_2020年注冊會計師《經濟法》重要知識點
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【內容導航】
抵押權
【所屬章節】
第三章 物權法律制度——第11講 抵押合同、抵押物、抵押權的設立、抵押擔保的范圍、抵押物的轉讓
【知識點】抵押權
抵押權
一、抵押合同
1.設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。
2.抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
二、抵押物
1.可以抵押的財產
（1）建筑物和其他土地附著物；
（2）建設用地使用權；
（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（4）生產設備、原材料、半成品、產品；
（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（6）交通運輸工具；
（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
2.禁止抵押的財產
（1）土地所有權；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（5）依法被查封、扣押、監管的財產；
（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
3.房地一體原則
（1）城市房地產
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
（2）農村集體土地
鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押；以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
三、抵押權的設立
1.登記生效
（1）建筑物和其他土地附著物；
（2）建設用地使用權；
（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（4）正在建造的建筑物。
【解釋】不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。
2.登記對抗
當事人以生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。
3.動產的浮動抵押
（1）經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。
（2）浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。
（3）浮動抵押即使已經登記，也不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
四、抵押擔保的范圍
1.以登記為準
抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。
2.新增的不動產
（1）城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
（2）建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。對該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
3.物上代位性
擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。
【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。
【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。
5.添附
（1）抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。
（2）第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。
（3）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。
五、抵押物的轉讓
1.抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
2.抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
1.先出租后抵押
訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
2.先抵押后出租
(1)抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。
（2）抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
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