在注會(huì)稅法科目中，這一知識(shí)點(diǎn)系統(tǒng)梳理了在計(jì)算土地增值額時(shí)，哪些成本、費(fèi)用及稅金可以被合理扣除，直接決定了應(yīng)納稅額的大小。廣大考生需特別注意其復(fù)雜性：區(qū)分新房與舊房扣除規(guī)則、準(zhǔn)確界定開發(fā)成本與費(fèi)用范圍、理解利息支出的特殊分?jǐn)偡椒ǎr(shí)刻警惕政策更新。

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【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

【知 識(shí) 點(diǎn)】

扣除項(xiàng)目的確定

準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下（主要區(qū)分新建房轉(zhuǎn)讓和存量房轉(zhuǎn)讓）：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記、過戶手續(xù)費(fèi)）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅等）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含開發(fā)項(xiàng)目的排污費(fèi)、綠化費(fèi)）、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

點(diǎn)撥

三項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不是按實(shí)際發(fā)生額扣除，而是按照規(guī)定的公式和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）（2）項(xiàng)所述兩種辦法。

點(diǎn)撥

土地增值稅清算時(shí)，按照會(huì)計(jì)規(guī)定已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)按照土地增值稅規(guī)則調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

重要的話說三遍：審題！審題！審題！注意稅會(huì)差異！

即：注意房地產(chǎn)開發(fā)成本存在稅會(huì)差異——會(huì)計(jì)口徑成本含資本化利息；土地增值稅口徑的成本不含利息?？忌⒁庾屑?xì)審題看成本的口徑。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會(huì)計(jì)口徑的成本，從成本中調(diào)出利息后，計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計(jì)算土地增值稅口徑的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

此外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

舉例

某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合理分?jǐn)偅渲谐^國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少？

【分析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

點(diǎn)撥1

土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，考試時(shí)應(yīng)注意題干提示和要求。

即：地方教育附加能否扣除要看題目要求。

點(diǎn)撥2

教材P444，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？

“營改增”之前，印花稅是在“管理費(fèi)用”科目下核算的，由于“管理費(fèi)用”在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)下計(jì)算扣除，所以在計(jì)算土地增值額時(shí)不能單獨(dú)再次重復(fù)扣除?！盃I改增”后，印花稅在“稅金及附加”中核算，不再體現(xiàn)在管理費(fèi)用中，法理上可以單獨(dú)扣除，但稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有允許扣除的規(guī)定。

出現(xiàn)政策矛盾，考試一般回避矛盾，如果考查考生可按照教材“不能單獨(dú)扣除”掌握。

考生還要辨析計(jì)算土地增值額時(shí)可扣除的與轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)有關(guān)稅金的具體規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)繳的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除。

即：能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，據(jù)實(shí)扣除；不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按預(yù)繳時(shí)的實(shí)繳數(shù)扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

點(diǎn)撥

（1）此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新開發(fā)的房地產(chǎn)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)沒有此項(xiàng)政策；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，已知與商品房相關(guān)的取得土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偨杩罾?；該?xiàng)目所在省政府規(guī)定，計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元。計(jì)算轉(zhuǎn)讓該商品房項(xiàng)目繳納的土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額為多少？

【分析】應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額=10000×（10%+20%）=3000（萬元）。

6.舊房及建筑物的評估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，能取得評估價(jià)格與不能取得評估價(jià)格的扣除計(jì)算規(guī)則存在差異。

（1）能取得評估價(jià)格

“舊房及建筑物的評估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

舉例

某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價(jià)格=12000×70%=8400（萬元）。

（2）不能取得評估價(jià)格的用發(fā)票價(jià)格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

點(diǎn)撥1

不滿12個(gè)月，不得加計(jì)5%；

若1年5個(gè)月，加計(jì)1個(gè)5%；

若1年7個(gè)月，加計(jì)2個(gè)5%。

納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

點(diǎn)撥2

納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

歸納

契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除規(guī)則：

（3）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

（4）對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

點(diǎn)撥

按照土地增值稅申報(bào)表，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估所支付的評估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等按照評估價(jià)格計(jì)稅時(shí)發(fā)生的評估費(fèi)，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。（教材未收錄但是考試大綱有掌握申報(bào)表的要求）

點(diǎn)撥

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。即扣除項(xiàng)目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

辨析1

從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。

可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下表：

辨析2

從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項(xiàng)扣除中的1、2、3、4、5）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅；教育費(fèi)附加

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項(xiàng)扣除中的1、2、3、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：①印花稅；②城建稅、教育費(fèi)附加

3.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房（六項(xiàng)扣除中的1、4、6）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額——對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

（2）房屋及建筑物的評估價(jià)格

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

點(diǎn)撥

不能取得評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的，（1）（2）項(xiàng)按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：①印花稅；②城建稅、教育費(fèi)附加；③購房時(shí)繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計(jì)5%計(jì)算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

4.各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地（六項(xiàng)扣除中的1、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

鏈接

輕一中有收錄“考點(diǎn)5：企業(yè)重組的土地增值稅政策”

針對企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓重組時(shí)未繳納過土地增值稅的房地產(chǎn)，申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)的特殊扣除規(guī)則：

（1）對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評估價(jià)格。

（2）按購房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

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以上就是注會(huì)考試《稅法》科目知識(shí)點(diǎn)“扣除項(xiàng)目的確定”相關(guān)內(nèi)容，以下為稅法科目的章節(jié)習(xí)題，學(xué)練結(jié)合，快來打卡吧！

注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會(huì)《稅法》科目基礎(chǔ)班授課講義

（本文是東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會(huì)計(jì)在線）