計稅依據和應納稅額計算的一般規定_25年注會稅法學習要點
3科
日均>3h
在注會稅法科目中，這個知識點系統闡述了房產稅“稅基”如何確定以及如何基于稅基計算最終應繳稅款的核心規則。學習時，請務必清晰區分房產自用與出租兩種情形下計稅依據的不同，牢牢掌握對應的稅率、計算公式，并深刻理解“房產原值”的構成范圍、扣除比例的確定以及租金收入包含的全部內容，這些都是解題的關鍵所在。
【所屬章節】
第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法
第一節：房產稅法
【知 識 點】
計稅依據和應納稅額計算的一般規定
——從價計征與從租計征
房產稅計稅依據、稅率和計稅公式的一般規定：
計稅方法 | 計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
從價計征 | 計稅余值——按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會計賬面的固定資產凈值） | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2% |
從租計征 | 租金收入——包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅 | 12%（或4%） | 應納稅額=租金收入×12%（或4%） |
1.房產稅從價計征公式的理解：
從價計征的計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定 其中： （1）房產原值以會計賬簿記錄為基礎，但無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價和不可移動的房屋附屬設施 （2）獨立的地下建筑物在進行10%~30%的扣除前先對房產的原值進行確定： ①地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值 ②地下建筑物為商業及其他用途的，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值 | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原 值×（1-原值減除比例）×1.2% 【點撥】 （1）按照上述公式計算出的是年稅額 （2）“應稅房產原值”涉及獨立地下建筑物時需要進行折扣計算 （3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計稅時運用 |
點撥
房產原值盡管以會計賬簿記錄為基礎，但是不等同于會計賬面的固定資產原值。扣除的損耗也不等同于折舊。
其他需要關注的要點：
（1）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。即：計入房產原值的地價所對應的土地面積是有限度的——不超過房產建筑面積的2倍。
宗地是土地權屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積
【宗地容積率高往往意味著地小房大密度高；低容積率意味著地大房小密度低。】
（2）一些不可隨意移動的房屋附屬設施（如中央空調、智能化樓宇設施等），無論會計上是否單獨核算，均應并入計征房產稅的房產原值中。
點撥
地上房產與地下建筑物房產稅從價計稅的稅額計算步驟：
1.地上房產，按照四個步驟計算房產稅：
第1步是確定房產原值：房產原值包含地價和房屋附屬設施。
第2步是確定計稅余值：需要用房產原值減除規定比例的損耗來確定計稅余值。
第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額。
第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定。
計算年稅額時，需要結合稅收優惠；計算當期應納稅額時，需要由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額。
2.地下建筑物
與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規定分四個步驟計算房產稅。
但是，單獨的地下建筑物在從價計稅時四個步驟中的第一步比較特殊：
第1步是原價折原值：按照工業用途或商業用途及其他用途對房產原價按規定比例進行應稅原值確認。
第2～4步與“地上房產”相同。
2.房產稅從租計征公式的理解：
從租計征的計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
租金收入（包括實物收入和貨幣收入） （1）以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當地同類房產租金水平確定 （2）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規定計稅 | 12%或4% | 應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4% |
辨析
從租計征房產稅租金收入的折算與換算：
情形 | 房產稅應納稅額 |
給出“月租金M萬元” | ①先看應計算幾個月的房產稅 ②當年應納稅額=M（不含增值稅）×當年出租月份數×12%或4% |
年度中間出租卻收取“年租金N萬元” | ①先看應計算幾個月的房產稅 ②當年應納稅額=N（不含增值稅）/12個月×當年出租月份數×12%或4% |
年度中間出租但給出收取“當年租金Y萬元” | 當年應納稅額=Y（不含增值稅）×12%或4% |
辨析
循序漸進掌握地上、地下房產類建筑物的跨章節不同稅種政策：
房產類建筑物 | 房產稅計稅依據 | 城鎮土地使用稅 計稅依據 | |
從價計征 | 從租計征 | ||
地上的 | 原值扣除 一次性損耗 | 不含增值稅租金收入 | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨立地下的 | 折扣后的 原值扣除 一次性損耗 | 證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收 | |
● ● ●
以上就是注會考試《稅法》科目知識點“計稅依據和應納稅額計算的一般規定”相關內容，以下為稅法科目的章節習題，學練結合，快來打卡吧！
注：以上內容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎班授課講義
（本文是東奧會計在線原創文章，轉載請注明來自東奧會計在線）
相關文章
津公網安備12010202000755號