CPA稅法考前重點學習筆記——房產稅法
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【重要知識點】
房產稅的稅率（要求記憶）
房產稅采用比例稅率，有兩檔規定稅率，另有一檔優惠稅率：
稅率 | 適用情況 |
1.2%的規定稅率 | 自有房產用于生產經營 |
12%的規定稅率 | 出租非居住的房產 |
4%的優惠稅率 | ①個人出租住房（不分出租后用途） ②對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） |
【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率（征收率）如下（未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮土地使用稅）：
稅種 | 稅率（征收率） |
增值稅 | 按5%的征收率減按1.5% |
房產稅 | 4% |
個人所得稅 | 10% |
【相關鏈接】自2019年1月1日起，其他個人出租住房，月租金未超過10萬元的，免征增值稅。
計稅依據和應納稅額計算的一般規定
——從價計征與從租計征
計稅方法 | 計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
從價計征（按照計稅余值） | 基本規定：按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征 扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定 房產原值包括地價 獨立地下建筑物進行原值調整 對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載房產原值的，應按規定予以調整或重新評估 | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% （計算出的是年稅額） |
【歸納】地上、地下建筑物計稅比較
房產類建筑物 | 房產稅計稅依據 | 城鎮土地使用稅的計稅依據 | |
從價 | 從租 | ||
地上的 | 原值扣除一次性損耗 | 租金收入（不含增值稅） | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨立地下的 | 折扣后的原值扣除一次性損耗 | 證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收 | |
從租計征房產稅計稅依據和稅率、計稅公式：
計稅方法 | 計稅依據 | 稅率 | 計稅公式 |
從租計征 | 租金收入（包括實物收入和貨幣收入）；以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當地同類房產租金水平確定 出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規定計稅 | 12% | 應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4% |
租金收入 ①個人按市場價格出租的居民住房（出租后不論是否用于居住） ②對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房（新增） | 4% |
房產稅納稅義務發生時間
1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。
3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續的次月起，繳納房產稅。
4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。
5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。
6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。
7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。
8.納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化，而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。
【理解訣竅】
（1）注意時間規定：強調“次月”——取證、使用、交付、建成、驗收的次月。只有將原有房產用于生產經營的，是從“之月”起繳納房產稅。
（2）注意納稅義務發生時間對房產稅應納稅額計算的影響。由于從價計算房產稅公式計算出來的是年稅額，需要從納稅義務發生時間角度看應納稅額是否需要按月折算。
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