引言：為了針對不同基礎(chǔ)的考生備考注冊會計師，開設(shè)了“幾句話備考注會”系列，該系列共有三部分組成，第一部分為重要的考點濃縮成幾句話，有助于沖刺階段考生高效率復(fù)習(xí)該專題，第二部分為知識點解讀，有助于考生理解掌握，第三部分為分錄公式歸納，為有需要考生提供方便。

第一部分 重要的幾句話

1、企業(yè)準(zhǔn)備出租的建筑物，只要有董事會的用于出租的決議，視為投資性房地產(chǎn)。

2、同一個建筑物，只要可單獨計量，可分別確認為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。

3、同一企業(yè)只能采用一種模式(成本模式、公允價值模式)對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

4、公允價值模式下，符合資本化條件的，其投資性房地產(chǎn)所有明細均轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目，但無需結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的公允價值變動損益。

第二部分 重要知識點解讀

投資性房地產(chǎn)是資產(chǎn)類科目，借方表示投資性房地產(chǎn)的增加，貸方表示投資性房地產(chǎn)的減少，余額在借方表示期末還有多少投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要核算三項內(nèi)容，已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值的土地;已出租的建筑物。但是不包括持有并準(zhǔn)備增值的建筑物。

其中，經(jīng)營租入方式租入建筑物，再轉(zhuǎn)租他人，因為不具有產(chǎn)權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。另外，企業(yè)準(zhǔn)備出租的空置建筑物或在建建筑物，只要董事會類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明用于出租且短期內(nèi)不發(fā)生變化，即使尚未簽訂，也可視為投資性房地產(chǎn)。

其次，為生產(chǎn)經(jīng)營、提供服務(wù)而持有的房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，例如酒店提供住房服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在正常經(jīng)營活動中銷售的商品房或土地，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。若房地產(chǎn)，部分用于出租、部分用于自用，如果能分別單獨計量，可以分別確定投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。如果是外購的投資性房地產(chǎn)，其實際成本包括為購買價款、不可抵扣的相關(guān)稅費、相關(guān)的其他支出。如果是自建的投資性房地產(chǎn)，其實際成本包括土地開發(fā)成本、建筑成本、安裝成本、予以資本化的利息支出以及支付相關(guān)費用等。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出分為資本化支出和費用化支出。如果滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，作為資本化支出，計入投資性房地產(chǎn)成本，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，為了報表各期可比，所以不能轉(zhuǎn)至“在建工程”，雖然在“投資性房地產(chǎn)——在建”中核算，但仍不計提折舊。若公允價值價值模式下，投資性房地產(chǎn)明細科目(成本、公允價值變動)均轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)——在建”科目，因為不是對房地產(chǎn)進行處置，故無需結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動所對應(yīng)的公允價值變動損益。如果不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，作為費用化支出，在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

第三部分 相關(guān)的會計分錄

1、外購的投資性房地產(chǎn)

(1)成本模式：

借：投資性房地產(chǎn) (按成本計量)

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額) (不動產(chǎn)按2年抵扣，先60% )

       應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 (40%的部分，在1年后抵扣)

  貸：銀行存款

(2)公允價值模式：

借：投資性房地產(chǎn)——成本

       應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)

       應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額

  貸：銀行存款

2、自建的投資性房地產(chǎn)

(1)成本模式：

借：投資性房地產(chǎn)——在建

  貸：原材料

         應(yīng)付職工薪酬

         銀行存款

借：投資性房地產(chǎn)

  貸：投資性房地產(chǎn)——在建

(2)公允價值模式：

借：投資性房地產(chǎn)——在建

  貸：原材料

         應(yīng)付職工薪酬

         銀行存款

借：投資性房地產(chǎn)——成本

  貸：投資性房地產(chǎn)——在建

3、符合資本化支出

(1)成本模式：

借：投資性房地產(chǎn)——在建 (投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入)

       投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

       投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

  貸：投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)——在建

  貸：銀行存款等

借：投資性房地產(chǎn) (投資性房地產(chǎn)在建的賬面價值轉(zhuǎn)入)

  貸：投資性房地產(chǎn)——在建

(2) 公允價值模式：

借：投資性房地產(chǎn)——在建 (投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入)

       投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

  貸：投資性房地產(chǎn)——成本

借：投資性房地產(chǎn)——在建

  貸：銀行存款等

借：投資性房地產(chǎn)——成本 (投資性房地產(chǎn)在建的賬面價值轉(zhuǎn)入)

  貸：投資性房地產(chǎn)——在建

4、費用化支出

成本模式以及公允價值模式：

借：其他業(yè)務(wù)成本

  貸：銀行存款

結(jié)束語：投資性房地產(chǎn)重要考點較少，主要掌握投資性房地產(chǎn)的范圍以及投資性房地產(chǎn)外購、自建等相關(guān)的會計分錄。接下來為考生介紹投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量的相關(guān)內(nèi)容。敬請期待《幾句話備考注會(會計)專業(yè)階段——投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量》。

文\東奧撰稿人卜卜木魚