解除

（1）分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付到期價(jià)款的，出賣(mài)人可以請(qǐng)求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同

（2）出賣(mài)人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣(mài)人可以向買(mǎi)受人請(qǐng)求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)

憑樣品買(mǎi)賣(mài)合同

界定

憑樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說(shuō)明。出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同

樣品存在隱蔽瑕疵

憑樣品買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種標(biāo)的物的通常標(biāo)準(zhǔn)

試用買(mǎi)賣(mài)合同

界定

（1）試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買(mǎi)

（2）買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)：

①約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物

②約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物

③約定買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物

④約定買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)可以退還標(biāo)的物

試用期限

試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期限。對(duì)試用期限沒(méi)有約定或者約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，由出賣(mài)人確定

“視為購(gòu)買(mǎi)”

（1）試用期限屆滿，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)

（2）買(mǎi)受人已支付部分或全部?jī)r(jià)款，或?qū)?biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)立擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)視為同意購(gòu)買(mǎi)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

界定

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的買(mǎi)賣(mài)合同

【提示】商品房買(mǎi)賣(mài)合同的賣(mài)方必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果賣(mài)方是一般企業(yè)或者自然人，稱(chēng)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同

銷(xiāo)售廣告

（1）有關(guān)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣(mài)人無(wú)合同上的約束力

（2）有關(guān)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。相關(guān)內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任（2023年、2022年案例分析題）

商品房預(yù)售合同的效力

（1）預(yù)售許可——影響合同效力

出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效（2023年、2022年案例分析題）

【鏈接】當(dāng)事人一方雖然在訂立合同時(shí)違反強(qiáng)制性規(guī)定，但在合同訂立后其已經(jīng)具備補(bǔ)正違反強(qiáng)制性規(guī)定的條件卻違背誠(chéng)信不予補(bǔ)正的，不認(rèn)定合同無(wú)效

（2）登記備案——不影響合同效力

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外

法定解除權(quán)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中當(dāng)事人可以行使解除權(quán)的情形有：

（1）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的

（2）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的

（3）出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的

（4）約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的

與貸款合同的效力關(guān)系

（1）貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，當(dāng)事人可以解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失

（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人