注會考試經濟法科目共有十二個章節，如今考生們進入了第三章的備考，第三章第二單元為不動產的物權變動，其中包括基于法律行為的物權變動、非基于法律行為的物權變動、不動產登記制度等知識點。各位考生請隨東奧一起備考，爭取順利通過考試！

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【知識點】不動產的物權變動

【所屬章節】

第三章：物權法律制度

第二單元：不動產的物權變動

不動產的物權變動

考點01：基于法律行為的物權變動（★★★）（P49）

1.登記生效

（1）不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

解釋1：

設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

解釋2：

設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

解釋3：

以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、海域使用權和正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。（2016年案例分析題）

解釋4：

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

（2）當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。（2016年案例分析題）

2.登記對抗

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

（2）地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

考點02：非基于法律行為的物權變動（★★★）（P47）

1.基于事實行為

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

解釋：

非基于法律行為的不動產物權變動不以登記為前提，但獲得不動產物權之人再處分該不動產時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

2.基于法律規定

因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

3.基于公法行為

因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

解釋：

人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書”。

這些“法律文書”具有直接改變原有物權關系、不必由當事人履行的形成效力。如果判決內容是一方當事人向另一方履行，那么，讓物權發生變動的，是當事人的履行行為而非判決本身。

考點03:不動產登記制度（★★）（P49）

1.首次登記

不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

2.變更登記

變更登記，是指不動產登記事項發生不涉及權利轉移的變更所需進行的登記。有下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

（1）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；

（2）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（3）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；

（4）同一權利人分割或者合并不動產的；

（5）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；

（6）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；

（7）地役權的利用目的、方法等發生變化的；

（8）共有性質發生變更的；

（9）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

3.轉移登記

轉移登記，是指不動產權利在不同主體之間發生轉移所需進行的登記。因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

（1）買賣、互換、贈與不動產的；

（2）以不動產作價出資（入股）的；

（3）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；

（4）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；

（5）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；

（6）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；

（7）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；

（8）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；

（9）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；

（10）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

4.注銷登記

不動產權利消滅時，需要辦理注銷登記。有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（1）不動產滅失的；

（2）權利人放棄不動產權利的；

（3）不動產被依法沒收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

（5）法律、行政法規規定的其他情形。

5.更正登記與異議登記

（1）更正登記

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

（2）異議登記

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起15日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

6.預告登記

（1）當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

（2）預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。

解釋1：

有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：（1）商品房等不動產預售的；（2）不動產買賣、抵押的；（3）以預購商品房設定抵押權的；（4）法律、行政法規規定的其他情形。

解釋2：

未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當認定其不發生物權效力。

解釋3：

買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為“債權消滅”。

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以上就是注會經濟法“不動產的物權變動”知識點講解。2023年注會考試備考已經開始，經濟法的學習不能單靠死記硬背，理解性記憶會讓記憶更加長久，但及時復盤才是解決遺忘的根本做法！

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