2019年CPA經(jīng)濟(jì)法每日攻克一大題：10月3日

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：柳絮成2019-10-03 08:47:34

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2019年CPA經(jīng)濟(jì)法每日攻克一大題：10月3日

【例題】

甲將其位于某住宅樓頂層的一套住房出租給乙，租期2年，月租金9000元，但未約定租金支付方式。書(shū)面租賃合同簽訂當(dāng)日，乙向甲支付了1年的租金。

租期第2個(gè)月，房屋天花板嚴(yán)重漏雨。乙通知甲維修，甲以合同未約定維修條款為由拒絕。乙只好自己找人維修，花去維修費(fèi)8000元，維修期間房屋無(wú)法居住，乙全家住酒店10天，住宿費(fèi)用3000元。

租期第5個(gè)月，乙全家出國(guó)半年。行前，乙經(jīng)甲同意將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期半年，丙租住期間，因使用不當(dāng)，將甲的洗衣機(jī)損壞。乙回國(guó)后，甲要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失，乙提出洗衣機(jī)系由丙損壞，甲應(yīng)向丙索賠。

租期第13個(gè)月，甲要求乙支付第二年租金，乙拒絕。同時(shí)，乙要求甲支付天花板維修費(fèi)8000元，并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金3000元，甲拒絕。

租期第14個(gè)月，乙在未告知甲的情況下，在客廳造了一個(gè)壁爐。甲知悉后，要求乙拆除。

租期第16個(gè)月，甲在未通知乙的情況下，將房屋出賣給自己的姐姐丁并于3天后辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。乙以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任，丁則通知乙1個(gè)月內(nèi)搬出。

要求：

根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問(wèn)題：

（1）甲是否有義務(wù)維修房屋天花板？乙是否有權(quán)要求甲支付天花板維修費(fèi)用并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金？并分別說(shuō)明理由。

（2）甲是否有權(quán)要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失？并說(shuō)明理由。

（3）租期第13個(gè)月時(shí)，乙是否有權(quán)拒絕甲關(guān)于支付第二年租金的要求？并說(shuō)明理由。

（4）甲是否有權(quán)要求乙拆除壁爐？并說(shuō)明理由。

（5）丁是否取得了房屋所有權(quán)？并說(shuō)明理由。

（6）乙關(guān)于其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害的主張是否成立？并說(shuō)明理由。

（7）丁是否有權(quán)要求乙1個(gè)月內(nèi)搬出？并說(shuō)明理由。

正確答案：

（1）①甲有義務(wù)維修天花板。根據(jù)規(guī)定，出租人（甲）應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外；②乙有權(quán)要求甲支付天花板維修費(fèi)用并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金。根據(jù)規(guī)定，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

（2）甲有權(quán)要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人（丙）對(duì)租賃物造成損壞的，承租人（乙）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（3）乙有權(quán)拒絕甲關(guān)于支付第二年租金的要求。根據(jù)規(guī)定，對(duì)租金的支付期限未約定或者約定不明確的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

（4）甲有權(quán)要求乙拆除壁爐。根據(jù)規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

（5）丁取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。在本題中，甲與丁已經(jīng)辦理了房屋變更登記手續(xù)，丁取得了房屋所有權(quán)。

（6）乙關(guān)于其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害的主張不成立。根據(jù)規(guī)定，出租人將房屋出賣給其近親屬（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女），承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。

（7）丁無(wú)權(quán)要求乙1個(gè)月內(nèi)搬出。根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。在本題中，甲與乙簽訂的租賃合同在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至丁后繼續(xù)有效，在原租賃合同有效期限內(nèi)，丁無(wú)權(quán)要求乙搬出。

注：以上注會(huì)經(jīng)濟(jì)法習(xí)題是由東奧教研專家團(tuán)隊(duì)提供

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