容積率小于0.5房產稅計稅原值
精選回答
根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)及相關規定，對于按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。然而，當宗地容積率低于0.5時，需要按以下方式計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價：
1. 計算土地面積：按房產建筑面積的2倍計算土地面積。
2. 確定地價：以計算出的土地面積占總占地面積的百分比確認其地價，并將該地價并入房產原值。
房產稅的納稅義務人：
1. 產權屬國家所有的：由經營管理單位納稅
2. 產權屬集體和個人所有的：由集體單位和個人納稅
3. 產權出典的：由承典人納稅
4. 產權所有人、承典人不再房屋所在地的產權未確定及租典糾紛未解決的：由房產代管人或者使用人納稅
5. 納稅單位和個人無租使用其他單位的房產：由使用人代為繳納房產稅
房產稅征稅范圍：
1. 以房產為征稅對象，但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋，不征收房產稅。
房產是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
2. 房產稅的征稅范圍：城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。
3. 房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
房產稅稅率：
1. 從價計征(經營自用)：1.2%
2. 從租計征(出租)：12%
3. 對個人出租住房，不區分用途：4%
5. 對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的：4%
計稅依據：
1. 從價計征(經營自用的房產)---房產的計稅余值
計稅余值：房產原值一次減除10%---30%后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產的計稅余值=房產原值×[1-(10%-30%)]
房產原值：
⑴房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在會計核算賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
⑵對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。
⑶對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
⑷納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
房屋附屬設備和配套設施的計稅規定
房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
⑴凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
⑵對于更換房屋附屬設備和配套設施的在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
⑶投資聯營房產與融資租賃房產計稅的規定
①以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的
從價計征：由被投資方按房產余值作為計稅依據計征房產稅
②以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的
從租計征：由投資方按不含增值稅的租金收入計征房產稅
③融資租賃
承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起從價計稅；
合同未約定開始日的，自合同簽訂的次月起從價計稅
⑷居民住宅區內業主共有的經營性房產計稅的規定
由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。
自營的(從價計征)：依照房產原值減除10%-30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值
出租的(從租計征)：依照不含增值稅的租金收入計征
⑸凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
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