土地增值稅如何計算
精選回答
土地增值稅應納稅額的計算
一. 增值額的確定
(一)增值額計算的基本規定
增值額=轉讓房地產取得的不含增值稅收入-稅法規定的扣除項目金額
(二)按照房地產評估價格計算征收的幾種情形
1. 隱瞞、虛報房地產成交價格的。
2. 提供扣除項目金額不實的。
3. 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
二. 應納稅額的計算
第一步，計算土地增值額。
增值額=收入額-扣除項目金額
第二步，計算增值率。
增值率=土地增值額÷扣除項目金額×100%
第三步，根據增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數。
第四步，套用公式計算稅額。公式為：
應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
土地增值稅的清算單位
1. 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
2. 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。
土地增值稅的清算條件
1. 納稅人應當進行土地增值稅清算的情形
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的。
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。
(3)直接轉讓土地使用權的。
上述三種情形，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
2. 主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用的。
(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的。
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。(應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算)
(4)省稅務機關規定的其他情況。
符合上述條件的，由主管稅務機關確定是否進行清算，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
稅率
1. 不超過50%的部分：稅率為30%，速算扣除系數為0。
2. 超過50%未超過100%部分：稅率為40%，速算扣除系數為5%。
3. 超過100%未超過200%部分：稅率為50%，速算扣除系數為15%。
4. 超過200%部分：稅率為60%，速算扣除系數為35%。
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