非投資性房地產轉換為投資性房地產

自用房地產或存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按轉換日的公允價值計量，轉換日公允價值與賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“其他綜合收益”科目。

自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產的賬務處理：

借：投資性房地產——成本（變更日公允價值）

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　公允價值變動損益（借差）

　貸：固定資產（原值）

　　　其他綜合收益（貸差）

【相關鏈接1】轉換日，該資產仍按原有計稅基礎計算，由此產生資產賬面價值和計稅基礎的差異，若投資性房地產的賬面價值<計稅基礎，企業應當以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額為限，確認遞延所得稅資產（貸方科目所得稅費用）；若投資性房地產的賬面價值>計稅基礎，雖然交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額，但屬于后續計量，不適用于“初始確認豁免”原則，應確認遞延所得稅負債（借方科目其他綜合收益）。

【相關鏈接2——企業所得稅】自用房地產或存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，由于只是資產使用性質的改變，資產的所有權未發生改變，企業所得稅上不確認利得或者損失。企業應將記入“公允價值變動損益”科目的金額在所得稅申報時進行納稅調整，而記入“其他綜合收益”科目的金額，由于會計上未計入當期損益，無須進行納稅調整。

【案例3-2】2013年真題（節選）

20×2年2月1日，B公司停止自用一座辦公樓，并與Y公司（非關聯公司）簽訂租賃協議，將其租賃給Y公司使用，租賃期開始日為20×2年2月1日。20×2年2月1日，B公司將該辦公樓從固定資產轉為投資性房地產核算，并采用公允價值模式進行后續計量。

該辦公樓20×2年2月1日的賬面價值為800萬元，公允價值為1000萬元，20×2年12月31日的公允價值為1100萬元。20×2年12月31日，B公司將上述辦公樓列示為投資性房地產（余額為1100萬元），并在20×2年度損益中確認300萬元公允價值變動收益（投資性房地產公允價值變動收益）。

要求：針對資料，假定不考慮其他條件，說明B公司的會計處理存在哪些不當之處，并提出恰當的處理意見（不考慮相關稅費或遞延所得稅的影響）。

【答案】

B公司在損益中確認300萬元公允價值變動收益存在不當之處。

處理意見：有關房產在轉換日的公允價值和賬面價值的差額200萬元（1000-800）應計入其他綜合收益，轉換日之后的公允價值變動100萬元（1100-1000）應計入損益（公允價值變動收益）。

【案例3-3】2021年真題（學員回憶版）

A公司2021年將自用固定資產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產。該固定資產賬面凈值950萬元，公允價值1100萬元，A公司將公允價值大于賬面價值的差額150萬元，計入公允價值變動損益，并計入了2021年企業所得稅應納稅所得額。

要求：針對資料，假定不考慮其他條件，判斷A公司2021年相關事項的會計處理和企業所得稅處理是否存在不當之處。如果存在不當之處，提出恰當的處理意見（不考慮相關稅費或遞延所得稅的影響）。

【答案】

A公司的會計處理存在不當之處。

處理意見：A公司應將公允價值大于賬面價值的差額150萬元，計入其他綜合收益。

A公司的企業所得稅處理存在不當之處。

處理意見：由于資產所有權未發生改變，A公司無須計入2021年企業所得稅應納稅所得額。