2017注會《稅法》高頻考點：財產租賃所得應納稅額的計算
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【內容導航】
(一)應納稅所得額的計算
(二)適用稅率
【所屬章節】
本知識點屬于《稅法》科目第十章個人所得稅法的內容
【高頻考點】財產租賃所得應納稅額的計算
(一)應納稅所得額的計算
1.應納稅所得額的確定
每次收入不足4000元的：
應納稅所得額=每次(月)收入額-準予扣除項目-修繕費用(800為限)-800元。
每次收入4000元以上的：
應納稅所得額=[每次(月)收入額-準予扣除項目-修繕費用(800為限)]×(1-20%)。
財產租賃收入扣除費用范圍和順序包括：稅費+租金(財產轉租情況下才有)+修繕費+法定扣除標準
①在出租財產過程中繳納的稅金和教育費附加等稅費要有完稅(繳款)憑證;
②向出租方支付的租金;
③還準予扣除能夠提供有效、準確憑證,證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用(每月以800元為限，一次扣除不完的余額可無限期結轉抵扣);
④法定扣除標準為800元(減除上述后余額不超過4000元)或20%(減除上述后余額4000元以上的)。
國家稅務總局《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題解讀稿》2009年11月26日發布：
對財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序問題也重新進行了明確，即：在計算財產租賃所得個人所得稅時，應首先扣除財產租賃過程中繳納的稅費;其次扣除個人向出租方支付租金;第三扣除由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用;最后減除稅法規定的費用扣除標準，即經上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。
2.關于“次”的規定
財產租賃所得以一個月內取得的收入為一次。
(二)適用稅率
①財產租賃所得適用20%的比例稅率。
②2001年1月1日起，對個人按市場價出租的住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。
應納稅額計算公式：
①每次(月)收入額不足4000元的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項目-修繕費用(800為限)-800]×20%
②每次收入額在4000元以上的：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=[每次收入額-允許扣除的項目-修繕費用(800為限)]×(1-20%)×20%。
【例題】我國居民張某將租入的一幢住房轉租，原租入租金每月2000元(能提供合法支付憑證)，轉租收取租金每月4500元(不含增值稅)，出租住房每月實際繳納增值稅以外的稅費125元(有完稅憑據)，則其每月應納個人所得稅為：
(4500-125-2000-800)×10%=1575×10%=157.5(元)
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