2017注會《經濟法》高頻考點：商品房買賣合同
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【高頻知識點】商品房買賣合同
商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。
1.銷售廣告的性質
(1)有關商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。
(2)就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。
2.商品房預售合同的效力
(1)預售許可——影響合同效力
出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。
(2)登記備案——不影響合同效力
商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。
3.被拆遷人的優先權
4.商品房買賣合同中當事人可以行使解除權的情形
(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;
(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;
(3)房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;
(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;
(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
5.懲罰性賠償金(根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條)
(1)具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(2)出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任
6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
(1)貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。
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