土地增值稅的納稅人和征稅范圍

(一)納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

【相關(guān)鏈接】契稅的納稅人，是指在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。

(二)征稅范圍的一般規(guī)定

1. 土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2. 土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3. 土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅。不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

(三)特殊業(yè)務(wù)的處理

1. 房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍;

(2)對(duì)居民個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

2. 合作建房

對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3. 房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

4. 房地產(chǎn)的抵押VS抵債

對(duì)于房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅;如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

5. 房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

6. 房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍。

7. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)“視同銷售”房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

8. 自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

9. 企業(yè)改制重組

(1)企業(yè)發(fā)生整體改建的(不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù))，對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(4)單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

10. 其他稅收減免規(guī)定

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括高級(jí)公寓、別墅、度假村等)出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

(3)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。