2018《經濟法基礎》預習考點：房地產流轉相關稅
天道酬勤，初級會計備考中為方便考生學習初級經濟法基礎知識點，東奧小編整理第六章第五單元房地產流轉相關稅考點，希望大家認真做筆記，多多練習鞏固。
【內容導航】：
（一）契稅的納稅人和征稅范圍
（二）契稅應納稅額的計算
（三）契稅的稅收優惠
（四）契稅的征收管理
（五）土地增值稅的納稅人和征稅范圍
（六）土地增值稅應納稅額計算的總體思路
【所屬章節】：
本知識點屬于《經濟法基礎》科目第六章其他稅收法律制度第五單元房地產流轉相關稅內容。
【知識點】：房地產流轉相關稅
第五單元 房地產流轉相關稅
契稅的納稅人和征稅范圍
(一)納稅人
契稅的納稅人，是指在我國境內承受(受讓、購買、受贈、交換等)土地、房屋權屬轉移的單位和個人。
(二)征稅范圍
1. 一般范圍
(1)國有土地使用權出讓;
(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與、交換或者以其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移;
(3)房屋買賣;
(4)房屋贈與;
(5)房屋交換。
2. 視同發生應稅行為
(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;
(2)以土地、房屋權屬抵債;
(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;
(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
3. 土地、房屋典當、繼承、分拆(分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。
4. 公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅。
5. 企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅。
契稅應納稅額的計算
1. 應納契稅稅額=計稅依據×稅率
2. 契稅采用比例稅率，并實行3%～5%的幅度稅率。
3. 計稅依據
(1)以成交價格為計稅依據
國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據。
【提示】計征契稅的成交價格不含增值稅。
(2)以價格差額為計稅依據
①土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。
②交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。
【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地換地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應視同房屋(土地)買賣繳納契稅。
(3)補交契稅
以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時(轉讓方)應補交契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據。
(4)核定計稅依據
①土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定計稅依據。
②對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關參照市場價格核定計稅依據。
契稅的稅收優惠
1. 國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。
2. 城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。
3. 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。
4. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。
5. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
6. 經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應當補繳已經減征、免征的稅款。
契稅的征收管理
1. 納稅義務發生時間：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
2. 納稅地點：土地、房屋所在地的稅務征收機關。
3. 納稅期限：納稅義務發生之日起10日內。
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