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　　征稅范圍、納稅人和稅率

　　契稅的概念

　　契稅是以所有權發生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　一、征稅范圍

　　契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：

　　(一)國有土地使用權出讓(區別土地增值稅)

　　(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換

　　(三)房屋買賣

　　視同買賣房屋的情況：

　　1.以房產抵債或實物交換房屋。

　　經當地政府和有關部門批準，以房抵債和實物交換房屋，均視同房屋買賣，應由產權承受人按房屋現值繳納契稅。

　　2.以房產作投資或作股權轉讓。這種交易業務屬房屋產權轉移，辦理房屋產權交易和產權變更登記手續，視同房屋買賣，由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅。

　　以自有房產作股投入本人經營企業，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房應照章征收契稅。

　　(四)房屋贈與

　　以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章繳納契稅。

　　(五)房屋交換

　　房屋產權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　(六)企業改制重組中的契稅政策

　　1.企業公司制改造

　　(1)非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(2)非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　(3)國有控股公司以其部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司在新設公司中所占股份在85%以上的，對新設公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬的，免征契稅。

　　【小結】

　　企業公司制改造，土地房屋的主體實質未變，所以免征契稅;

　　國有企業對外投資涉及房屋，只要不改變國有企業控股地位，則免征契稅。

　　2.公司股權(股份)轉讓

　　在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。(股東交易)

　　3.公司合并

　　兩個或兩個以上的公司，依據法律規定、合同規定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續的，對其合并后的公司承受原合并方的土地、房屋權屬的，免征契稅。

　　4.公司分立

　　公司依照法律規定、合同約定分設兩個或兩個以上投資主體相同的公司，對派生方、新設方承受原公司的土地、房屋權屬，免征收契稅。

　　5.企業出售

　　國有、集體企業整體出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業破產

　　(1)企業依照有關法律、法規的規定實施破產后，債權人承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;

　　(2)對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.其他情形

　　經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，免征收契稅。

　　同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

　　怎么劃轉，都是換湯不換藥!

　　【例題?單選題】某企業破產清算時，其房地產評估價值為4000萬元，以其中價值3000萬元的房地產抵償債務，將價值1000萬元的房地產進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權人獲得房地產后，與他人進行房屋交換，取得補償差價500萬元。當事人各方合計應繳納契稅( )。(適用契稅稅率3%)(2002年)

　　A.15萬元

　　B.36萬元

　　C.51萬元

　　D.126萬元

　　【答案】C

　　【解析】(1200+500)×3%=51(萬元)。契稅是境內轉移土地、房屋權屬時,對承受產權的單位和個人征收;企業破產清算期間，對債權人(包括破產企業職工)承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免契稅;土地使用權交換、房屋交換，計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

　　8.事業單位改制涉及契稅

　　事業單位改制為企業時，投資主體沒發生改變的，改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。

　　事業單位改制中，若投資主體發生變化，如果與原事業單位全體職工簽訂不少于三年勞動合同的，契稅免征;與超過30%的職工簽訂不少于三年勞動合同的，契稅減半。

　　(七)房屋附屬設施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權或土地使用權的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。(重要，結合土地增值稅)

　　5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

　　二、契稅的納稅人

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　【例題?多選題】孫某將自有住房無償贈與非法定繼承人王某，已向稅務機關提交經審核并簽字蓋章的“個人無償贈與不動產登記表”。下列有關孫某贈房涉及稅收的表述中，正確的有( )。(2009年)

　　A.孫某應繳納契稅

　　B.王某應繳納契稅

　　C.孫某應繳納印花稅

　　D.王某應繳納印花稅

　　E.王某不應繳納契稅

　　【答案】BCD

　　【解析】契稅以承受方為納稅義務人，因此AE選項不正確。

　　三、契稅的稅率

　　1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%-5%。

　　2.對個人購買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征稅。

　　相關考點：2017稅務師《稅法二》知識點：應納稅額的計算與代收代繳

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