2020年CPA-會計《題分寶典》-投資性房地產轉換、資產組和商譽減值
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2020年注冊會計師考試備考進行時，不知道考生們準備的怎么樣了。本章《題分寶典》，將帶大家學習投資性房地產的轉換、資產組減值和商譽減值的相關知識，通過知識點回顧和歷年真題的演練，相信大家的實力一定會有所提升！
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> > > > 知識點1 投資性房地產的轉換
【2019年·單選題】
甲公司將原自用的辦公樓用于出租，以賺取租金收入。租賃期開始日，該辦公樓賬面原價為14000萬元，已計提折舊為5600萬元，公允價值為12000萬元。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。甲公司上述自用辦公樓轉換為投資性房地產時公允價值大于原賬面價值的差額在財務報表中列示的項目是（ ）。
A.資本公積
B.營業收入
C.其他綜合收益
D.公允價值變動收益
【節選2019年·計算分析題部分】
甲公司20×8年度發生的交易或事項如下：
1月1日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，將本公司原作為固定資產核算的一棟寫字樓出租給乙公司，租賃期為5年，年租金為400萬元，于每年末支付。該寫字樓的成本為8000萬元，至出租時已計提折舊1200萬元。按照周邊寫字樓的市場價格估計，該寫字樓的公允價值為9400萬元。12月31日，甲公司收到乙公司支付的當年租金400萬元。
甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。12月31日，因租賃市場短期回調，甲公司上述出租寫字樓的公允價值為9200萬元。
本題不考慮相關稅費及其他因素。
要求：根據上述資料，逐項計算上述交易或事項對甲公司20×8年度其他綜合收益的影響金額，編制相關會計分錄。
樂學一刻-考點相關知識
（一）投資性房地產轉為非投資性房地產
情形 | 成本模式 | 公允價值模式 |
投資性房地產轉為自用房地產 | 借：固定資產/無形資產 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊/累計攤銷 固定資產減值準備/無形資產減值準備 | 借：固定資產/無形資產（公允價值） 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 （可借可貸） 公允價值變動損益 （可借可貸） |
投資性房地產轉為存貨 | 借：開發產品（倒擠） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 | 借：開發產品（公允價值） 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 （可借可貸） 公允價值變動損益 （可借可貸） |
（二）非投資性房地產轉投資性房地產
情形 | 成本模式 | 公允價值模式 |
自用房地產轉換為投資性房地產 | 借：投資性房地產 累計折舊/累計攤銷 固定資產減值準備/無形資產減值準備 貸：固定資產/無形資產 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 | 借：投資性房地產——成本 （公允價值） 累計折舊/累計攤銷 固定資產減值準備/無形資產減值準備 公允價值變動損益 （倒擠，借差） 貸：固定資產/無形資產 其他綜合收益 （倒擠，貸差） |
存貨轉換為投資性房地產 | 借：投資性房地產 （倒擠） 存貨跌價準備 貸：開發產品 | 借：投資性房地產——成本（公允價值） 存貨跌價準備 公允價值變動損益 （倒擠，借差） 貸：開發產品 其他綜合收益（倒擠，貸差） |
樂學一刻-解題小妙招
【2016年?多選題】
下列關于商譽會計處理的表述中，正確的有（ ）。
A.商譽應當結合與其相關的資產組或資產組組合進行減值測試
B.與商譽相關的資產組或資產組組合發生的減值損失首先抵減分攤至資產組或資產組組合中商譽的賬面價值
C.商譽于資產負債表日不存在減值跡象的，無須對其進行減值測試
D.與商譽相關的資產組或資產組組合存在減值跡象的，首先對不包含商譽的資產組或資產組組合進行減值測試
【2017年回憶版?多選題】
2×16年末，甲公司某項資產組（均為非金融長期資產）存在減值跡象，經減值測試，預計資產組的未來現金流量現值為4 000萬元、公允價值減去處置費用后的凈額為3 900萬元；該資產組資產的賬面價值為5 500萬元，其中商譽的賬面價值為300萬元。2×17年末，該資產組的賬面價值為3 800萬元，預計未來現金流量現值為5 600萬元、公允價值減去處置費用后的凈額為5 000萬元。該資產組2×16年前未計提減值準備。不考慮其他因素。下列各項關于甲公司對該資產組減值會計處理的表述中，正確的有（ ）。
A．2×17年末資產組的賬面價值為3 800萬元
B．2×16年末應計提資產組減值準備1 500萬元
C．2×17年末資產組中商譽的賬面價值為300萬元
D．2×16年末應對資產組包含的商譽計提300萬元的減值準備
（注：由于篇幅原因，全部題目請在答案中查看！）
樂學一刻-考點相關知識
資產組減值損失=資產組賬面價值-資產組可收回金額 | |
賬面價值 | 可收回金額 |
1.資產組賬面價值的確定基礎應當與其可收回金額的確定方式相一致 2.資產組的賬面價值包括可直接歸屬于資產組與可以合理和一致地分攤至資產組的資產（總部資產、商譽等）賬面價值。 3.通常不應當包括已確認負債的賬面價值 | 1.在確定資產組的可收回金額時，應當按照該資產組的公允價值減去處置費用后的凈額與其預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。 |
會計處理： 首先，抵減分攤至資產組中商譽的賬面價值； 然后，根據資產組中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。 以上資產賬面價值的抵減，應當作為各單項資產（包括商譽）的減值損失處理，計入當期損益。 抵減后的各資產的賬面價值不得低于以下三者之中最高者： ①該資產的公允價值減去處置費用后的凈額（如可確定的） ②該資產預計未來現金流量的現值（如可確定的） ③零 | |
商譽減值測試及處理
基本要求 | （1）因企業合并形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，都應當至少于每年年度終了進行減值測試。 （2）由于商譽難以獨立產生現金流量，因此，商譽應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試。（不能單獨確認） | |
測試放法 | （1）對不包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，計算可收回金額，并與相關賬面價值相比較，確認相應的減值損失； （2）再對包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，比較這些相關資產組或者資產組組合的賬面價值（包括所分攤的商譽的賬面價值部分）與其可收回金額，如相關資產組或者資產組組合的可收回金額低于其賬面價值的，應當就其差額確認減值損失，減值損失金額應當首先抵減分攤至資產組或者資產組組合中商譽的賬面價值； （3）根據資產組或者資產組組合中除商譽之外的其他各項資產的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產的賬面價值。 【提示】 應當將商譽減值損失在可歸屬于母公司和少數股東權益之間按比例進行分攤，以確認歸屬于母公司的商譽減值損失，并將其反映于合并財務報表中 | |
會計處理 | 合并報表（控股合并）： 借：資產減值損失 貸：商譽—商譽減值準備 | 個別報表（吸收合并）： 借：資產減值損失 貸：商譽減值準備 |
樂學一刻-記憶技巧
在計算合并報表中的減值損失時，第一步確定整體的商譽值，第二步計算可回收金額-（公允價值+商譽），大于零說明減值了，第三步按照所占比例確認最終數值。
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