2019年CPA會計每日攻克一大題：9月12日
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【例題】
甲公司為增值稅一般納稅人，出租和出售投資性房地產適用的增值稅稅率為9%，2×16年至2×21年發生以下交易或事項：
2×16年12月31日購入一棟管理用辦公樓，支付購買價款13080萬元（含增值稅1080萬元）。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。
因公司遷址，2×19年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協議。該協議約定：甲公司將上述辦公樓采用經營租賃方式出租給乙公司，租賃期開始日為協議簽訂日，租期2年，年租金500萬元（不含增值稅），每半年支付一次。租賃協議簽訂日該辦公樓的公允價值為13000萬元，該辦公樓至2×19年6月30日未計提減值準備。
甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。2×19年12月31日，該辦公樓的公允價值為13500萬元；2×20年12月31日，該辦公樓的公允價值為13200萬元；2×21年6月30日，租賃期滿，甲公司將投資性房地產收回后直接對外出售，售價為13300萬元（不含增值稅），收到款項存入銀行。
假定不考慮增值稅以外的其他相關稅費。
要求：
（1）編制甲公司2×16年12月31日取得辦公樓的會計分錄。
（2）確定投資性房地產的轉換日。
（3）計算該辦公樓2×19年甲公司應計提的折舊額。
（4）編制租賃期開始日的會計分錄。
（5）編制2×19年甲公司取得租金收入時的會計分錄。
（6）計算上述交易或事項對甲公司2×19年度營業利潤的影響金額。
（7）編制2×21年6月30日甲公司出售投資性房地產的會計分錄。
（1）正確答案：
借：固定資產 12000
應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 1080
貸：銀行存款 13080
（2）正確答案：
轉換日為2×19年6月30日。
（3）正確答案：
2×19年1月至6月應計提折舊額=12000/20×6/12=300（萬元）。以公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊，故2×19年7月至12月不計提折舊。
（4）正確答案：
辦公樓出租前已計提折舊額=12000/20×2.5=1500（萬元），租賃期開始日分錄如下：
借：投資性房地產—成本 13000
累計折舊 1500
貸：固定資產 12000
其他綜合收益 2500
（5）正確答案：
因年租金為500萬元，每半年支付一次，所以2×19年下半年的租金收入為250萬元，會計分錄如下：
借：銀行存款 272.5
貸：其他業務收入 250
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 22.5
（6）正確答案：
上述交易或事項對甲公司2×19年度營業利潤的影響金額=-300+500/2+（13500-13000）=450（萬元）。
（7）正確答案：
出售投資性房地產前累計確認公允價值變動損益=13200-13000=200（萬元），會計分錄如下：
借：銀行存款 14497
貸：其他業務收入 13300
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 1197
借：其他業務成本 13200
貸：投資性房地產—成本 13000
—公允價值變動 200
借：公允價值變動損益 200
貸：其他業務成本 200
借：其他綜合收益 2500
貸：其他業務成本 2500
解題思路：
關鍵詞：非投資性房地產轉換為采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產的賬務處理
解題思路：
關鍵點：
①轉換日為租賃期開始日；
②6月30日出租，則前半年仍作為固定資產計提折舊；
③自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換時，公允價值大于賬面價值的差額計入其他綜合收益；
④年租金300萬元，6月30日出租，則當年只能確認半年的租金收入150萬；
⑤對營業利潤的影響金額包括三部分：上半年折舊、租金收入、公允價值下降；
⑥公允價值模式計量的投資性房地產處置時，應將其原計入其他綜合收益和公允價值變動損益的部分結轉至其他業務成本，前者影響利潤，后者為損益類科目內部結轉，不影響利潤總額。
注：以上注會會計例題摘自張志鳳《輕松過關一》
（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
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