不動產的物權變動-2021年CPA《經濟法》重要知識點
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【內容導航】
基于法律行為的物權變動、非基于法律行為的物權變動
【所屬章節】
第三章 物權法律制度——第二單元 不動產的物權變動
【知識點】不動產的物權變動
不動產的物權變動
一、基于法律行為的物權變動
1.登記生效
（1）不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。（2011年案例分析題）
【解釋1】建設用地使用權自登記時設立。
【解釋2】以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、海域使用權和正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。（2016年案例分析題）
【解釋3】不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
（2）當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。（2011年案例分析題、2016年案例分析題）
2.登記對抗
（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。
（2）地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
二、非基于法律行為的物權變動
1.基于事實行為
因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
【解釋】非基于法律行為的不動產物權變動不以登記為前提，但獲得不動產物權之人再處分該不動產時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
2.基于法律規定
因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
3.基于公法行為
因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。
【解釋1】人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書”。
【解釋2】這些“法律文書”具有直接改變原有物權關系、不必由當事人履行的形成效力。如果判決內容是一方當事人向另一方履行，那么，讓物權發生變動的，是當事人的履行行為而非判決本身。
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