房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題_涉稅服務實務預習考點
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房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題
（一）土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
（二）土地增值稅的清算條件
1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
（三）土地增值稅清算時扣除項目的其他規定
1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
3.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
4.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
6.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
（5）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
所屬章節：第三章 其他稅種納稅審核和納稅申報
注：以上內容選自美珊老師2024年《涉稅服務實務》輕一基礎班授課講義
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