房地產項目增值稅_2022年涉稅服務實務基礎知識點

來源：東奧會計在線責編：楊晨2022-07-25 15:05:46

房地產項目增值稅

不動產增值稅

每一份發奮努力的背后，必有加倍的賞賜。了解稅務師重要知識點在備考稅務師的過程中是十分重要的，下文為東奧會計在線整理的《涉稅服務實務》科目基礎階段的必備知識點，各位考生一定要多加記憶！

【內容導航】

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理

【所屬章節】

第四章貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本規定。

自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。

（一）一般納稅人征收管理

1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更。

（1）一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

（2）房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發的房地產項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

3.預繳稅款

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率（或5%的征收率）計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

（二）小規模納稅人征收管理

1.預繳稅款

房地產開發企業中的小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

2.納稅申報

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

納稅人	計稅方法	預繳稅款	申報稅款
一般納稅人	一般計稅方法	預收款÷（1+9%）×3%	（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅款
一般納稅人（選擇簡易計稅）	簡易計稅方法	預收款÷（1+5%）×3%	全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅款
小規模納稅人	簡易計稅方法	預收款÷（1+5%）×3%	全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅款