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【內容導航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

【所屬章節】

第四章　貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】土地增值稅的納稅申報和納稅審核

土地增值稅的納稅申報和納稅審核

一、土地增值稅征稅范圍的審核(★★)

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物產權并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

1.土地使用權、地上建筑物及其附著物的“產權”必須發生轉讓;房地產的出租、抵押(抵押期)，不繳納土地增值稅。

2.轉讓房地產過程中雙方納稅(費)情況

轉讓方：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;

承受方：契稅、印花稅。

(一)征稅范圍的一般規定

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物的產權征稅。

3.存量房地產的買賣。

(二)征稅范圍的具體規定

續表

二、土地增值稅應納稅額的審核(★★★)

(一)轉讓房地產收入審核

1.應稅收入：包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，應稅收入不含增值稅。

收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。

【提示】代收費用的處理：

(1)對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。

(2)如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

(3)對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

2.視同銷售

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

【提示】在土地增值稅清算時，未列入收入，則不得扣除相應的成本和費用。

(二)扣除項目金額審核(新5舊3)

1.銷售新房及建筑物(房地產開發企業銷售其開發產品)

(1)取得土地使用權所支付的金額(A)：包括地價款、有關費用和契稅。

【提示1】納稅人分期、分批開發、分塊轉讓的，取得土地使用權所支付的金額需要在已開發轉讓、已開發未轉讓、未開發的項目中進行分配，即僅就對外轉讓部分計算扣除。

【提示2】房地產企業一般設置土地征用及拆遷補償費成本項目，核算為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等，在“開發成本”科目中核算。審核“開發成本”賬戶，應與土地轉讓合同和有關會計憑證等相互核對，審核開發成本的分配與結轉是否正確。

生產企業

生產成本-庫存商品-主營業務成本

房地產開發企業

開發成本-開發產品-主營業務成本

(2)房地產開發成本(B)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

【提示】

①不包括利息支出。

②包含裝修費用。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

③開發間接費用與期間費用明確區分。開發間接費用的核算內容包括工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費四個部分，將為企業直接組織和管理開發項目而成立工程部門所發生的費用一律予以剔除，不再作為開發間接費用列支。企業類似部門的職工薪酬、辦公費等支出應該列入“管理費用”，不能再列入“開發間接費用”科目。

(3)房地產開發費用(C)

房地產開發費用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

C=利息+(A+B)×5%以內

②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

C=(A+B)×10%以內

計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

【提示】

①房地產開發費用不是按照實際發生額進行扣除，稅法≠會計;

②利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除;

③對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除;

④罰息在企業所得稅前可以扣除，但在計算土地增值稅時不得扣除。

(4)與轉讓房地產有關的稅金(D)

從事房地產開發的納稅人：城建稅、教育費附加，不包括印花稅。

【提示】

①非房地產開發企業可以扣除印花稅。

②對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。

(5)財政部確定的其他扣除項目(E)

從事房地產開發的納稅人適用：

加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

E=(A+B)×20%

A.契稅

B.

C.利息+(A+B)×5%以內、(A+B)×10%以內

D.城建稅、教育費附加、地方教育附加

E.(A+B)×20%

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的金額

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【提示】不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，上述(1)和(2)可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以核定征收。

(3)在轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。

【提示】對于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件。

(三)應納稅額的審核

1.確定收入總額

2.確定扣除項目：新5舊3

【提示】非房地產開發企業轉讓新建房，扣除項目為4項。

3.計算增值額

增值額=不含增值稅收入總額-扣除項目金額

4.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數

6.計算應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

三、土地增值稅稅收優惠的審核(★)

1.建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%(含20%)的，予以免稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房具體標準。對納稅人既建造普通標準住宅，又有其他房地產開發的，應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。

2.因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免稅。

3.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題(★★★)

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

(三)土地增值稅清算時扣除項目的其他規定

1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

3.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

4.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【提示】

(1)除另有規定外，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

(3)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(4)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

(6)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

7.納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

五、土地增值稅的會計核算(★)

1.計提時

(1)房地產開發企業轉讓新建房地產：

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交土地增值稅

(2)非房地產開發企業轉讓在“固定資產”或“在建工程”科目核算的房地產：

借：固定資產清理

貸：應交稅費—應交土地增值稅

2.繳納時

借：應交稅費—應交土地增值稅

貸：銀行存款等

（注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）