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【內容導航】

房產稅、城鎮土地使用稅的納稅申報和納稅審核

【所屬章節】

本知識點屬于《涉稅服務實務》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】房產稅、城鎮土地使用稅的納稅申報和納稅審核

房產稅、城鎮土地使用稅的納稅申報和納稅審核

第三節 房產稅的納稅申報和納稅審核

一、房產稅征稅范圍的審核

1.房產稅以房產為征稅對象。

2.房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。

【提示】納稅人位于農村的房產不征收房產稅。

3.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

二、房產稅納稅義務人的審核

房產稅由產權所有人繳納。外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，也應依照規定繳納房產稅。

1.產權屬于國家所有的，由經營管理的單位繳納。

2.產權出典的，由承典人繳納。

3.產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

4.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代為繳納房產稅。

5.融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

6.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。

7.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

三、房產稅的稅率、計稅依據和應納稅額的審核

(一)稅率的審核

1.從價計征：按房產原值一次減除10%~30%后的余值計征的，稅率為1.2%。

2.從租計征：按房產出租的租金收入(不含增值稅)計征的，稅率為12%。

3.對個人出租的住房，不區分用途，按4%稅率征收房產稅;對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4%稅率征收房產稅。

(二)從價計征計稅依據的審核

應納稅額=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%

1.對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

2.對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價或重新評估。

3.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

4.對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

對原有房屋進行改擴建的，要相應增加房屋的原值。

5.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

(三)從租計征計稅依據的審核

應納稅額=房產租金收入(不含增值稅)×12%(或4%)

【提示】如果同時存在自用和出租，應分別計算房產稅。

四、房產稅稅收優惠的審核

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位，如學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業單位所有的，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。

個人所有的非營業用房，主要是指居民住房，不論面積多少，一律免征房產稅。

對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應按規定納稅。

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，向居民供熱收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房免征房產稅;對供熱企業其他廠房，應當按照規定征收房產稅。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農產品批發市場、農貿市場(包括自有和承租)專門用于經營農產品的房產，暫免征收房產稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產，免征房產稅。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，對高校學生公寓免征房產稅。

9.自2018年1月1日至2020年12月31日，對按照去產能和調結構政策要求停產停業、關閉的企業，自停產停業次月起，免征房產稅。企業享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。

10.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅。

11.經營公租房的租金收入，免征房產稅。未單獨核算的，不得享受免稅優惠。

五、房產稅納稅義務發生時間的審核

1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起計征房產稅。

2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起計征房產稅。

3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起計征房產稅。

4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅。

5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅。

6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。

7.納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

六、房產稅的納稅申報表

自2019年10月1日起，國家稅務總局將城鎮土地使用稅和房產稅的納稅申報表、減免稅明細申報表、稅源明細申報表分別合并為《城鎮土地使用稅房產稅納稅申報表》、《城鎮土地使用稅房產稅納稅減免稅明細申報表》及《城鎮土地使用稅房產稅稅源明細申報表》。

第四節 城鎮土地使用稅的納稅申報和納稅審核

一、城鎮土地使用稅納稅義務人和征稅范圍的審核

1.在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照規定繳納城鎮土地使用稅。

上述所稱單位包括外商投資企業、外國企業。

2.城鎮土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內國家所有和集體所有的土地。

二、城鎮土地使用稅應納稅額的審核

應納稅額=實際占用土地面積(平方米)×單位稅額

城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。

納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

1.以測定面積為計稅依據，適用于由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人。

2.以證書確認的土地面積為計稅依據，適用于尚未組織測量土地面積，但持有政府部門核發的土地使用證書的納稅人。

3.以申報的土地面積為計稅依據，適用于尚未核發土地使用證書的納稅人。

4.對地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

三、城鎮土地使用稅稅收優惠的審核

1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地，免征城鎮土地使用稅。

2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地，免征城鎮土地使用稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地，免征城鎮土地使用稅。

【提示】以上單位對外經營的用地，應照章納稅。

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，免征城鎮土地使用稅。

對企業廠區(包括生產、辦公及生活區)內的綠化用地，應照章征收城鎮土地使用稅。

5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地，免征城鎮土地使用稅。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，對專門經營農產品的農產品批發市場、農貿市場使用的土地，暫免征收城鎮土地使用稅;對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免城鎮土地使用稅。

7.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的土地，免征城鎮土地使用稅。

8.企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，免征城鎮土地使用稅。

9.對企業廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮土地使用稅。

10.自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

11.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征城鎮土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮土地使用稅。

12.自2019年1月1日至2020年12月31日，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的土地免征城鎮土地使用稅;對供熱企業其他土地，應當按照規定征收城鎮土地使用稅。

四、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的審核

1.新征用耕地繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿1年時征收城鎮土地使用稅;新征用的非耕地自批準征用的次月起征收城鎮土地使用稅。

2.以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

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（注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）