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【內容導航】

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

【所屬章節】

本知識點屬于《涉稅服務實務》第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

【知識點】土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

土地增值稅的納稅申報和納稅審核(2)

第二節 土地增值稅的納稅申報和納稅審核

二、土地增值稅應納稅額的審核

2.銷售舊房及建筑物

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

(3)在轉讓環節繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。

【提示】不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

①“每年”：按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以核定征收。

(三)應納稅額的審核

1.確定收入總額

2.確定扣除項目：新5舊3

【提示】非房地產開發企業轉讓新建房，扣除項目為4項。

3.計算增值額

4.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數

6.計算應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

三、土地增值稅稅收優惠的審核

1.建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房具體標準。

2.對納稅人既建造普通標準住宅，又有其他房地產開發的，應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。

3.因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免稅。

4.對居民個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

(二)土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

(三)土地增值稅扣除項目的其他規定

1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

3.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

4.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

5.在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【提示】(1)除另有規定外，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

(2)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

(3)扣除項目金額應當準確的在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(4)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

(6)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

五、土地增值稅稅收征管的審核

1.納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

2.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據實計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

3.土地增值稅申報涉及表單

①納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，按照各省稅務機關規定的納稅期限，填報《土地增值稅納稅申報表(一)(從事房地產開發的納稅人預征適用)》，向稅務機關進行納稅申報繳納土地增值稅。

②土地增值稅清算申報

納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清應繳納的土地增值稅稅款。

土地增值稅清算涉及具體表單

③房地產項目尾盤銷售土地增值稅申報

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人按規定填寫《土地增值稅納稅申報表(四)(從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用)》，向稅務機關報送相關資料，辦理房地產項目尾盤銷售土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

房地產項目尾盤銷售土地增值稅涉及表單

④其他情況土地增值稅申報

轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，填寫《土地增值稅納稅申報表(三)(非從事房地產開發的納稅人適用)》或《土地增值稅納稅申報表(七)(非從事房地產開發的納稅人核定征收適用)》，并向稅務機關提交相關資料，在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

六、土地增值稅的會計核算

1.計提時

(1)房地產開發企業轉讓新建房地產：

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交土地增值稅

(2)非房地產開發企業轉讓在“固定資產”或“在建工程”科目核算的房地產

借：固定資產清理

貸：應交稅費—應交土地增值稅

2.繳納時

借：應交稅費—應交土地增值稅

貸：銀行存款等

土地增值稅

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（注：以上內容選自美珊老師《涉稅服務實務》授課講義）

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