備考稅務師的考生朋友們，千里馬如果不努力奔跑也難以被伯樂發現，天資聰穎的人如果后天不努力學習也無法將才智發揮出來，只有堅持努力的人才能實現自己的目標和價值。

【考點：土地增值稅納稅審核】

一、納稅義務人和征稅范圍的審核

(一)納稅義務人

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。

【提示】不論法人與自然人，不論經濟性質，不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人，不論行業與部門，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

(二)征稅范圍

1.基本征稅范圍

【提示】(1)土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。

(2)土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，凡土地使用權、房產產權未轉讓的(如房地產的出租)，不征收土地增值稅。

2.特殊征稅范圍

(1)房地產的繼承。房地產的繼承是指房產的原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為。這種房地產的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)房地產的贈與。下列房地產的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍：

①房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

②房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。

(3)房地產的出租。房地產的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(4)房地產的抵押。對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。

(5)房地產的交換。房地產的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

(6)合作建房。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

3.企業改制重組土地增值稅政策

(1)按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。

【提示】整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。

(2)按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地増值稅。

(3)按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

(4)單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

【提示】上述(1)~(4)項有關改制重組土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。

二、稅率的審核

土地增值稅四級超率累進稅率表 單位：%

三、應稅收入與扣除項目的審核

(一)應稅收入

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

(二)扣除項目

1.取得土地使用權所支付的金額。

取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內容：

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。如果是以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。它是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

2.房地產開發成本。

房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

3.房地產開發費用。

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+ (取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最髙不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

【提示】利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金。

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

5.其他扣除項目。

對從事房地產開發的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和”，加計20%的扣除。

6.舊房及建筑物的評估價格。

納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用和轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

四、應納稅額的計算的審核

(一)増值額的確定

土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。

1.隱瞞、虛報房地產成交價格。

2.提供扣除項目金額不實。

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由。

(二)應納稅額的計算方法

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體方法如下：

1.增值額未超過扣除項目金額50%時，計算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，計算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×40% -扣除項目金額×5%

3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，計算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×50% -扣除項目金額× 15%

4.增值額超過扣除項目金額200%時，計算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

五、房地產開發企業土地增值稅清算的審核

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

【提示】開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

(二)土地增值稅的清算條件

(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

(四)土地增值稅的扣除項目

1.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

3.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

4.房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

5.房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

6.房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

(五)土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

六、土地增值稅稅收優惠的審核

(一)建造普通標準住宅的稅收優惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

【提示】普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

(二)國家征用收回的房地產的稅收優惠

因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

(三)因城市規劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產的稅收優惠

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

(四)對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源的稅收優惠

對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源的且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

七、征收管理的審核

(一)納稅地點

土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

(二)納稅申報

土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

備考稅務師考試的小伙伴們，努力是世上一切歡樂和美好事情的源泉，堅持努力的人會感到生活的充實、進步的快樂和成功的喜悅。

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(注：以上內容選自李運河老師《涉稅服務實務》授課講義)

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