2015《稅法二》預習知識點：土地增值稅扣除項目及其金額

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅法二》預習知識點：土地增值稅扣除項目及其金額。

　　【內容導航】：

　　（一）新項目轉讓

　　(二)舊房及建筑物扣除項目

　　本知識點屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節轉讓房地產增值額的確定的內容。

　　【基礎考點】：土地增值稅扣除項目及其金額

　　（一）新項目轉讓——房地產企業扣除5項(重點)

　　①取得土地使用權所支付的金額

　　②房地產開發成本

　　③房地產開發費用

　　④與轉讓房地產有關的稅金

　　⑤財政部規定的其他扣除項目

　　1.取得土地使用權所支付的金額(買地的錢)

　　指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規定繳納的有關費用之和。

　　【解釋】取得土地使用權所支付的地價款，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金;

　　(3)以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款。

　　2.房地產開發成本

　　指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　(1)土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　(2)前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　(3)建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

　　(4)基礎設施費。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

　　(5)公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

　　(6)開發間接費用。指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　3.房地產開發費用

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

　　房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　【提示】只有與轉讓房地產項目有關的稅金才可以在計算土地增值稅的增值額時作為扣除項目扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　(二)舊房及建筑物扣除項目(老房子有老辦法)

　　1.房屋及建筑物的評估價格。(不是房屋原值)

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

　　房屋及建筑物的評估價格(不是房屋原值)：

　　評估價格=房地產重新購置價格×成新度折扣率

　　房地產重新購置價格的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設同樣的需要3000萬，所以2009年轉讓時的評估價格=3000×60%)

　　注意，評估僅僅針對房產，不評估土地。單純的土地轉讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格。

　　(特殊強調)納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

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