房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算_2024年稅法一預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：張芳銘2024-03-15 11:09:40

沒有人能隨隨便便成功，付出和回報(bào)是成正比的。東奧會(huì)計(jì)在線為同學(xué)們整理了稅務(wù)師《稅法一》科目預(yù)習(xí)階段知識(shí)點(diǎn)，還未開始學(xué)習(xí)的考生，要抓緊時(shí)間了。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）清算單位

1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（二）清算條件

1.應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算（主動(dòng)清算）

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算（被動(dòng)清算）

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（三）清算時(shí)間

1.凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）清算收入

1.已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

（1）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

（2）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2.視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（3）將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用

（五）扣除項(xiàng)目

（六）核定征收

（七）清算后再轉(zhuǎn)讓

（八）清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

所屬章節(jié)：第五章土地增值稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）

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