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【內(nèi)容導(dǎo)航】

扣除項(xiàng)目及其金額

【所屬章節(jié)】

本知識點(diǎn)屬于《稅法一》第七章-土地增值稅

【知識點(diǎn)】扣除項(xiàng)目及其金額

扣除項(xiàng)目及其金額

計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

（一）新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)（重點(diǎn)）

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（買地的錢）

納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和(有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅)。

【提示】取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，具體是指：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

（2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金；

（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

【注意】

①含契稅，不含印花稅；

②比例：開發(fā)、銷售比例。

土地支付金額的配比：

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×（已開發(fā)土地÷全部土地）×（已售房÷全部可售房）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

【提示】建筑安裝工程費(fèi)，全面營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。（非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

【注意】

①不包括利息支出；

②含裝修費(fèi)用；

③不包括可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；

④比例：銷售比例。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的配比：

實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房/全部可售房）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除。

【提示】區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實(shí)際扣除法，稅法≠會(huì)計(jì)

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【利息扣除注意三點(diǎn)】

①能分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的配比

實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×（已開發(fā)土地面積÷全部土地面積）×（已售房÷全部可售房）

實(shí)際扣除開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房÷全部可售房）

實(shí)際扣除開發(fā)費(fèi)用=房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用×（已售房÷全部可售房）

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，但2018年考題答案進(jìn)行了扣除。考試時(shí)應(yīng)注意題干提示和要求。

【提示2】（項(xiàng)目稅金）土地增值稅計(jì)算扣除的稅金，是指與地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的稅金，而不是地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅金。

【提示3】全面“營改增”后，增值稅為價(jià)外稅，增值稅不在計(jì)稅收入中，不得扣除。

【提示4】營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

【提示1】只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示2】對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

【提示3】縣級及以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：

（1）作為計(jì)稅收入的，可從扣除項(xiàng)目中扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；

（2）房價(jià)之外單獨(dú)收取，不作為計(jì)稅收入征稅。相應(yīng)地代收費(fèi)用不得在收入中扣除。

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

【提示】對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。

2.房屋及建筑物的評估價(jià)格。（不是房屋原值）

【按順序】

（1）評估：評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

【注意】評估僅僅針對房產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評估價(jià)格。

【提示】支付的評估費(fèi)用允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許扣除。

（2）凡不能取得評估價(jià)格、但能提供購房發(fā)票：取得土地使用權(quán)支付的金額、舊房及建筑物的評估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

扣除金額=發(fā)票金額×（1+5%×年度）

【注意】對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

【提示1】提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

【提示2】提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

【提示3】提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

（3）核定：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

（三）評估價(jià)格的相關(guān)規(guī)定

所謂評估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。這種評估價(jià)格亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項(xiàng)目的金額：

1.出售舊房及建筑物的；

2.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

3.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

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（注：以上內(nèi)容選自東宇老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）