土地增值稅清算單位成本如何計算？
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職場陪伴【問題】土地增值稅清算單位成本如何計算？
【答案】
1.國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知“國稅發〔2006〕187號”第四條第（五）款：屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
2.國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知“國稅發〔2009〕91號”第二十一條第（五）款：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
3.四川省地方稅務局關于土地增值稅清算單位等有關問題的公告（2015年第 5 號）第三條：關于共同成本費用的分攤：
納稅人分期分批開發房地產項目或同時開發多個房地產項目，各清算項目取得土地使用權所支付的金額，按照占地面積法（即轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例）進行分攤；其他共同發生的成本費用，按照建筑面積法（即轉讓的建筑面積占可轉讓總建筑面積的比例）進行分攤。
同一清算單位內包含不同類型房地產的，其共同發生的成本費用按照建筑面積法進行分攤。
4.其他地方規定
土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，同一清算單位不同類型按建筑面積法。如天津。
分兩步分攤土地成本，第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。如江蘇。
建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類型房地產的銷售收入分攤，其他費用按單位建筑面積分攤。如江西。
成本分攤方法對土增稅的影響
成本分攤方的選擇對土地增值稅清算稅負具有十分重要影響，不同的選擇，可能導致的土地增值稅稅負不一樣。
例如：某房企分兩期開發項目，一期主要為普通住宅，二期主要為別墅，則土地成本按各業態占地面積分配，一期普通住宅土地增值稅預清算增值率為22%，則可選擇的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？
將土地成本按各期項目可售建筑面積分配，則普通住宅項目比別墅項目總可售建筑面積大，分配的土地成本也會更多，整體的增值率則會下降，有可能享受20%免稅優惠政策。
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