關于《內蒙古自治區地方稅務局關于進一步明確房地產企業銷售商品房繳納土地使用稅截止時間公告》的解讀

　　為進一步明確《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)和《財政部關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)關于房地產企業土地使用稅截止時間的規定，自治區地稅局于2014年7月下發了《進一步明確房地產企業銷售商品房繳納土地使用稅截止時間的公告》(2014年第7號公告，以下簡稱《公告》)。為便于各地準確把握《公告》內容，現將政策解釋如下：

　　一、《公告》的起草背景

　　2006年，《財政部關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。2008年，《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅的納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

　　由于全區房地產企業商品房實物、權利變化情況千差萬別，房產企業繳納土地使用稅截止時間存在不統一、不規范等問題。2008年，國家稅務總局雖然下發了財稅〔2008〕152號文件，但未明確商品房實物、權利變化的具體依據、方式等，部分盟市提出，房地產企業因交付的方式多種多樣，各地執行標準不統一、不規范，為此，在聽取部分盟市局意見的基礎上，我們起草、下發了《公告》。

　　二、《公告》的主要內容

　　(一)計算征繳

　　1.調減應稅土地面積=已交付使用商品房的可售建筑面積÷房地產建筑可售總面積×開發初期應稅土地總面積

　　其中: 已交付使用商品房的可售建筑面積和房地產可售建筑總面積，均包括已辦理房屋土地使用權證或房屋產權證，房屋所有權的土地已發生實際轉移的占地面積，還包括房地產開發企業(包括售房單位)自營自用房產、車庫、庫房等單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　2.對已辦理房屋土地使用權證或房屋產權證的繳稅截止時間，明確為房地產企業向購房人辦理了房屋土地使用權證或房屋產權證的次月。

　　3.對房地產開發企業(售房單位)自營自用商鋪、商品房、車庫、倉庫等等房產的應稅土地面積，納稅人應單獨計算，分期繳納土地使用稅。

　　4.對購房人無法及時取得土地使用權證或房屋產權證的，按房地產企業向購房人交付鑰匙(以簽訂《商品房房交付通知書》或《商品房驗收確認書》為準)的次月。

　　對購房人未按書面規定承接商品房的，且房地產企業已按合同規定履行交付義務的，應視同商品房已交付使用。

　　5.主管地稅機關對截止時間的認定資料要備份、留存、歸檔。

　　(二)申報繳納

　　鑒于房地產企業土地使用稅申報、征繳具有較強的時效性，為了均衡入庫、征收質量、及時征繳，征收機關經與納稅人協商同意，其土地使用稅可按月申報、分期繳納。

　　(三)關于執行時間

　　本公告自2014年8月1日起施行。此前已發生但未處理的事項，按本公告規定執行。

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