房地產開發企業中，經常出現地面房產前期銷售，而地下停車位(可辦理產權證明)不能實現同步銷售的情形，在此情況下，如果在車位的銷售問題上，采取合理的營銷策略，可以達到延期納稅甚至節稅的效果。本文舉例說明如下。

　　案例

　　江蘇省某商業地產項目，地面商業及辦公用房面積36000平方米，地下停車位4500平方米(每個車庫30平方米)，以前年度未實現銷售。2013年，地上商業及辦公用房銷售33500平方米，每平方米單價8000元;地下車庫出售35個，每個60000元。假設每平方米開發成本金額4000元(其中含利息200元，市政配套費等政府收費100元)。假設經營稅金及附加按銷售收入的5.6%計算，期間費用金額500萬元，土地增值稅的計算，按《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規〔2012〕1號公告)的規定執行，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額以及開發成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調整事項。

　　1.應繳土地增值稅的計算

　�、賹崿F銷售收入總額=33500×8000+35×60000=270100000(元)。

　　②已銷開發產品銷售面積百分比=(33500+1050)÷(36000+4500)=85.31%。

　　③不含利息、配套費的開發成本扣除額=(36000+4500)×(4000-200-100)×85.31%=127837035(元)。

　�、荛_發成本中不可加計扣除的市政配套費扣除額=(36000+4500)×100×85.31%=3455055(元)。

　　⑤房地產開發費用為③×10%=12783703.5(元)。

　　⑥財政部允許加計扣除項目金額為③×20%=25567407(元)。

　�、呓洜I稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元)。

　　⑧扣除金額合計為③+④+⑤+⑥+⑦=184768800.5(元)。

　�、嵩鲋德蕿�(270100000-184768800.5)÷184768800.5=46.18%。

　�、鈶�繳土地增值稅金額=(270100000-184768800.5)×30%=25599359.85(元)。

　　2.應繳企業所得稅的計算

　�、偈杖肟傤~為33500×8000+35×60000=270100000(元)。

　�、阡N售成本扣除額為(33500+35×30)×4000=138200000(元)。

　　③經營稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元)。

　　④土地增值稅扣除額為25599359.85元。

　�、萜陂g費用扣除額為5000000元。

　�、迲�納稅所得額=①-②-③-④-⑤=86175040.15(元)。

　�、邞�繳納企業所得稅額=8617504.15×25%=21543760.04(元)。

　　如果公司改變車位銷售方案，我們分別以以下兩種方案為例，計算需繳納土地增值稅及企業所得稅金額。

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