某市房地產開發公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區進行住宅開發建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人(其中等面積還原部分800平方米)，同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。近期，稅務機關對該房地產開發公司開展日常稅收檢查時，針對上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本價及市場價申報繳納營業稅。同時，還要求該公司按市場價申報預繳土地增值稅(該小區尚未銷售完畢，尚不符合土地增值稅清算條件)和企業所得稅，為此，企業財務人員對上述稅種的不同計稅依據困惑不解。

　　《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，并獲得了相應的經濟利益。由于目前房地產開發業務中拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。就本例中所涉及產權調換方式而言，由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，因此，對該房地產開發企業的拆遷還房行為所涉及營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計稅依據應分別作如下不同處理。

　　營業稅按同類房屋成本價確定計稅依據

　　根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發[1995]549號)、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》(國稅函[1998]771號)及國稅函[2007]768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅計稅依據的確定上，區分以下兩種情形。

　　(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

　　(二)對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)。

　　因此，本例中，該房地產開發公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(即本例中的商品房建安造價)繳納銷售不動產營業稅88000元(800×2200×5%)。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產營業稅35000元(200×3500×5%)。

　　土地增值稅計稅依據的確定

　　拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發[2009]91號)、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元(800×3500)，同時，計入房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如該省規定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規定預繳土地增值稅56000元(2800000元×2%)。

　　企業所得稅計稅依據的確定

　　根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 (國稅發[2009]31號)第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》(國稅函[2002]172號)規定， 企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。

　　關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》(國家稅務總局令第6號)第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。

　　由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發產品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。但在企業所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元[(3500-2200)×800]。

　　因此，房地產開發企業產權調換方式下的“拆一還一”屬于以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換性，屬于應稅行為，但在計稅營業額的確定上，應特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區分對待。