考點三 房產稅
【大綱要求】
掌握房產稅的納稅人、征稅范圍（★★★）；
熟悉房產稅計稅依據和應納稅額的計算（★★）；
了解房產稅稅率、稅收優惠和征收管理（★★）。
房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向產權所有人征收的一種稅。
一、房產稅的征稅范圍、納稅人
（一）房產稅的征稅范圍
內容 | 包括 | 不包括 |
征稅對象 | 房屋：有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所 | 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等 |
征稅范圍 | 城市、縣城、建制鎮和工礦區的房屋 | 農村 |
提示
房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。（實質為自用就交稅！）
（二）房產稅的納稅人（受益人）
類別 | 納稅人 | |
一般規定 | 擁有房產稅征稅范圍內的房屋產權的單位和個人 | |
具體規定 | 產權屬國家所有的 | 經營管理單位 |
產權屬集體和個人所有的 | 集體單位和個人 | |
產權出典的 | 承典人 | |
產權所有人、承典人不在房屋所在地的 | 房產代管人或者使用人 | |
產權未確定及租典糾紛未解決的 | ||
應稅單位和個人無租使用其他單位的房產 | 使用人代為繳納 | |
二、房產稅的稅率
項目 | 具體規定 | |
形式 | 比例稅率 | |
從價計稅 | 1.2% | |
從租計征 | 12%/4% | （1）個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產稅 （2）對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅 |
三、房產稅的計稅依據及應納稅額的計算（★★★）
項目 | 具體規定 | ||
從價計征 | 計稅依據 | 房產余值（與會計上折舊無關）：原值減除規定比例后的剩余價值 | |
房產原值 | （1）按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價 （2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施（如過道等） （3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備或配套設施（如中央空調、智能化樓宇設備等），不論會計上如何核算，一并征稅 | ||
（4）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值（會計里固定資產的更新改造？）： | |||
更換房屋附屬設備和配套設施 | 在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值（一加一減） | ||
附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件 | 更新后不再計入房產原值 （不加不減） | ||
項目 | 具體規定 | |
從價 計征 | 應納稅額 | 全年應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% |
適用范圍 | （1）自用房屋 （2）房產投資聯營共擔風險 （3）融資租入房屋 | |
從租 計征 | 計稅依據 | 不含增值稅的租金收入 |
應納稅額 | 應納稅額=（不含增值稅）租金收入×12%（或4%） | |
適用范圍 | （1）出租房屋 （2）房產投資聯營收取固定收入 【提示】要特別關注年度中間發生房產用途改變時，房產稅的計算 | |
情形 | 納稅人 | 計稅依據 | ||
特殊情形 | 以房產 投資聯營（看實質） | 以房產投資聯營、投資者參與投資利潤分配、共擔風險（真投資） | 被投資方 | 房產余值 （從價計征） |
以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險（假投資、真出租） | 投資方/產權人 | 租金收入 （從租計征） | ||
融資租賃房屋 | - | 承租人 | 房產余值 | |
例題 · 單選題 王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7間（房屋原值為20萬元）。2023年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區規定按照房產原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2023年應納房產稅額為（ ）。（2024年）
A.1.652萬元
B.0.816萬元
C.0.672萬元
D.1.632萬元
【答案】C
【解析】（1）產權出典的，承典人為房產稅的納稅人。（2）從價計征的房產稅=房產原值×（1-扣除比例）×1.2%=20×（1-20%）×1.2%=0.192（萬元）。（3）從租計征的房產稅=租金收入×4%=1×12×4%=0.48（萬元）。（4）王某2023年應納房產稅額=0.192+0.48=0.672（萬元）。
四、房產稅稅收優惠
1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。
提示1
免稅單位出租房產及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。
提示2
對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅。
2.由國家財政部門撥付事業經費（全額或差額）的單位（學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的本身業務范圍內使用的房產。
提示
上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業務的用房，應照章納稅。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。
提示
宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產及出租的房產照章征稅。
4.個人所有非營業用的房產。
提示
個人營業用房和出租房產不免。
5.其他減免稅的房產。
（1）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。
（2）納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。
（3）在基建工地臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。但工程結束后，交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
（4）對高校學生公寓免征房產稅。
（5）對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產免征房產稅。
（6）對老年服務機構自用的房產免征房產稅。
（7）對公共租賃住房免征房產稅。（單獨核算公租房收入，未單獨核算不免）
（8）對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產稅。
（9）國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，經費自理事業單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關條件的，用于體育活動的房產，免征房產稅。 企業擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產，減半征收房產稅。
記憶竅門
公辦全免企辦減半。
例題 · 單選題 根據房產稅法律制度的規定，某公立大學的下列房產中，應征收房產稅的是（ ）。（2024年）
A.圖書館
B.學生公寓
C.教學樓
D.校內商鋪
【答案】D
【解析】選項AC：由國家財政部門撥付事業經費（全額或差額）的單位（學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業務范圍內使用的房產，免征房產稅。選項B：至2027年12月31日前，對高校學生公寓免征房產稅。
總結歸納
房產稅
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