2017稅務師《稅法一》基礎考點：不動產經營增值稅

來源：東奧會計在線責編：于在洋2017-09-18 11:42:38

　　2017稅務師考試科目較多，大家備考的時候要注意勞逸結合，為方便大家熟悉知識點，特此為您整理《稅法一》知識點：提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理

　　【內容導航】

　　1.計稅方法和應納增值稅計算

　　2.出租不動產發票的代開

　　【所屬章節】

　　本知識點屬于《稅法一》第二章14講

　　【知識點】提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理

　　適用于納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產(以下簡稱出租不動產)。

　　納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

　　【注意】納稅人提供道路通行服務不適用本管理辦法。

　　不動產經營租賃服務增值稅稅率11%。

　　征收率5%;個人出租住房減按征收率1.5%。

　　一般計稅方法預征率3%;簡易計稅方法征收率5%。

　　1.計稅方法和應納增值稅計算

　　(1)一般納稅人出租不動產

不動產取得時間及位置			征收比率及納稅地點	預繳公式

營改增前取得	選擇簡易計稅方法	異地	按照5%的征收率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款向機構所在地主管國稅機關申報納稅（5%征收率）	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%



		同縣（市、區）	向機構所在地主管國稅機關申報納稅（5%征收率）	——

	一般計稅方法	異地	應按照3%的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款向機構所在地主管國稅機關申報納稅（11%稅率）	應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%）×3%




營改增后取得		同縣（市、區）	向機構所在地主管國稅機關申報納稅（11%稅率）	——

　　【歸納】一般納稅人出租不動產計稅規則：

　　前取得出租可簡易，5%征收率;

　　國稅機關來管理;異地預繳5%;

　　后取得出租要一般，11%是稅率;

　　國稅機關來管理;異地預繳3%。

　　預繳公式：

　　納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

　　【例題1】機構所在地在A市的甲企業是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年4月30日前取得)出租，收取含稅月租金40000元，甲企業出租房屋選擇簡易計稅方法，則甲企業在A、B兩市應繳納稅款：

　　甲企業應在B市預繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+5%)×5%=1904.76(元)

　　甲企業在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+5%)×5%-1904.76=14150.94-8000=6150.94(元)。

　　【例題2】機構所在地在A市的甲企業是增值稅一般納稅人，當月在A市取得含稅咨詢收入250000元，發生進項稅8000元，將位于B市的一處辦公用房(系2016年5月1日后取得)出租，收取含稅月租金40000元，則甲企業在A、B兩市應繳納稅款：

　　甲企業應在B市預繳出租辦公用房的稅款=40000÷(1+11%)×3%=1081.08(元)

　　甲企業在A市納稅=250000÷(1+6%)×6%-8000+40000÷(1+11%)×11%-1081.08

　　=14150.94-8000+3963.96-1081.08=9033.82(元)。

　　(2)小規模納稅人出租不動產

計稅方式	征收率	納稅地點
單位出租不動產	5%的征收率	不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅

個體戶出租非住房不動產


個體戶出租住房	按照5%的征收率減按1.5%計算
其他個人出租住房		向不動產所在地主管地稅機關申報納稅【提示】其他個人沒有預繳環節；只向地稅申報納稅

其他個人出租非住房	5%的征收率

　　個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：

　　應預繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

　　出租住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

　　出租非住房：

　　應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

　　【歸納】個人住房交“地稅”，大幅減征有優惠

　　【例題1】甲快餐店(個體工商戶，小規模納稅人)將一處門市房出租，收取當月不含稅租金50000元，取得的租賃收入應納增值稅=50000×5%=2500(元)。

　　【例題2】乙先生出租一套住房，取得年含稅租金48000元，則取得的租賃收入應納增值稅=0

　　單位和個體工商戶出租不動產，按照規定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。

　　單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

　　納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　2.出租不動產發票的代開

出租方	承租方	代開增值稅發票規定
小規模納稅人中的單位和個體工商戶	企事業單位	可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票

其他個人（自然人）		可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票

各類納稅人	其他個人	不得開具或申請代開增值稅專用發票