2017年稅務(wù)師考試在即，為方便大家順利備考，東奧小編為您整理《稅法一》基礎(chǔ)考點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理(二)

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房

　　4.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

　　5.扣減稅款的憑證要求

　　6.發(fā)票的開(kāi)具

　　7.其他問(wèn)題

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第二章13講

　　【知識(shí)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理(二)

　　3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房

　　(1)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　【相關(guān)鏈接】個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)——非“北上廣深”只有2年的征免界限

　　個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京、上海、廣州和深圳——“北上廣深”還要增加2年以上非普通住房差額計(jì)稅規(guī)定

　　個(gè)體工商戶(hù)應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;

　　其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　4.其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

　　(1)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

　　(2)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

　　其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以上計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　【例題】王某銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的普通住宅(不足2年，取得時(shí)購(gòu)置原價(jià)80萬(wàn)元)，含稅銷(xiāo)售額100萬(wàn)元，征收率5%，應(yīng)繳納增值稅：

　　不含增值稅收入=1000000/(1+5%)=952380.95(元)

　　應(yīng)納增值稅=952380.95×5%=47619.05(元)。

　　5.扣減稅款的憑證要求

　　納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　　(1)稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

　　(2)法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

　　(3)國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

　　【注意】納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

　　①2016年4月30日及以前繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

　?、?016年5月1日及以后繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計(jì)稅金額(不含增值稅)]×5%

　　【歸納】(1)老項(xiàng)目先減除后分離;新項(xiàng)目先分離后減除。(2)在確定不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅金額時(shí)發(fā)票優(yōu)先。

　　【例題1】2017年5月，張三轉(zhuǎn)讓2015年10月購(gòu)置的一處商鋪，轉(zhuǎn)讓時(shí)全部交易價(jià)格(含增值稅)210萬(wàn)元，因不能提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，契稅憑證上契稅稅額為7.2萬(wàn)元，當(dāng)?shù)仄醵惵?%，則張三應(yīng)納增值稅為：

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%=(210-7.2÷4%)÷(1+5%)×5%=30÷(1+5%)×5%=1.43(萬(wàn)元)。

　　【例題2】2017年5月，張三轉(zhuǎn)讓2016年10月購(gòu)置的一處商鋪，轉(zhuǎn)讓時(shí)全部交易價(jià)格(含增值稅)210萬(wàn)元，因不能提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，契稅憑證上契稅稅額為7.2萬(wàn)元，當(dāng)?shù)仄醵惵?%，則張三應(yīng)納增值稅為：

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計(jì)稅金額(不含增值稅)]×5%=[210÷(1+5%)-7.2÷4%]×5%=(200-180)×5%=1(萬(wàn)元)。

　　6.發(fā)票的開(kāi)具

　　(1)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

　　(2)納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

　　7.其他問(wèn)題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照上述規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　小編為你整理2017年稅務(wù)師《稅法一》基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)，希望大家能夠高效備考，輕松過(guò)關(guān)!

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