2017稅務師《涉稅服務實務》基礎考點：計稅依據的審核?（一）
【關于利息】
(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。即：房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
(2)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。
(3)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至開發費用中計算扣除。
【例題1?單選題】某省規定土地增值稅清算時利息支出以外的其他房地產開發費用扣除比例為5%。房地產開發企業利息支出能夠按清算對象分攤并能夠提供金融機構證明，能夠單獨計算扣除，在進行土地增值稅清算時，作為清算對象扣除項目中的“房地產開發費用”金額應是( )。(2013年)
A.利息+銷售費用+管理費用
B.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本(不含利息支出)]×5%
C.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本(含利息支出)]×5%
D.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本(含利息支出)]×(5%+20%)
【答案】B
【解析】納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
【例題2·多選題】在計算房地產企業的土地增值稅時，關于房地產開發費用的表述正確的有( )。
A.利息的上浮幅度要按國家有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除
B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除
C.借款利息必須按轉讓房地產項目計算分攤扣除
D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
E.利息支出可按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和在15%以內計算扣除
【答案】AD
【例題3?單選題】根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人在計算房地產開發費用時，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許扣除。下列項目中能計入利息支出扣除的是( )。
A.金融機構加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規定上浮幅度的利息支出部分
D.按照商業銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
【答案】D
4.與轉讓房地產有關的稅金
(1)房地產開發企業：扣“兩稅兩費”(營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。
(2)非房地產開發企業：扣“三稅兩費”(營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。
【注意】關于可以扣除的稅金，至2016年5月1日后轉讓房地產不再繳納營業稅，但相關政策至今并未出臺，估計考試或者回避，或者考核2016年5月1日之前的業務，所以此部分內容仍然以原政策講解。
【例題1·多選題】非從事房地產開發的納稅人銷售房地產，計算土地增值稅的增值額時，準予扣除的與轉讓房地產有關的稅金包括( )。(2015年改編)
A.教育費附加
B.城市維護建設稅
C.增值稅
D.房產稅
E.印花稅
【答案】ABE
【解析】選項C增值稅為價外稅，不得在計算土地增值稅時扣除;選項D：在計算土地增值稅時，不得扣除房產稅;選項E：房產企業銷售新建房時，印花稅計入“管理費用”中扣除，不在稅金中單獨扣除，但非房產企業銷售房地產時，是可以在稅金中單獨扣除。
【例題2?單選題】房地產企業土地增值稅納稅申報表(一)中，“與轉讓房地產有關的稅金”中不包括( )。(2012年改編)
A.地方教育費附加
B.印花稅
C.城市維護建設稅
D.教育費附加
【答案】B
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