2017稅務師《涉稅服務實務》基礎考點：計稅依據的審核?（一）
稅務師考試難度較大，涉及科目較多。考生須在熟練運用知識點的基礎上才能應對試卷。小編特此為您整理了《涉稅服務實務》知識點：計稅依據的審核(一)
【內容導航】
(一)對于新建房地產轉讓
【所屬章節】
本知識點屬于第十一章52講 土地增值稅納稅申報和納稅審核1
【知識點】計稅依據的審核
計稅依據：轉讓房地產所取得的增值額
增值額=收入額-規定的扣除項目金額
【提示】審核時注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入長期掛賬不及時申報納稅以及成交價格明顯偏低的問題。同時2016年5月1日后營改增后收入應為不含增值稅的收入。
(一)對于新建房地產轉讓
1.取得土地使用權所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;
【提示】
①以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
②以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金;
③以轉讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款。
(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用，例如：契稅、過戶手續費等。
【提示】其取得土地使用權時所支付的金額需要在已開發轉讓、未開發轉讓的項目中進行分配，僅就對外轉讓部分計入扣除。
2.房地產開發成本：
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發間接費用
【提示1】企業根據會計準則的核算要求將開發利息計入開發成本，但在計算土地增值稅時開發成本中不包含利息支出。但企業所得稅與會計準則的規定一致。
【提示2】開發成本需要在已轉讓、未轉讓的項目中進行分配，僅就對外轉讓部分計入扣除。
3.房地產開發費用
會計核算中：管理費用、財務費用、銷售費用
此部分扣除不是以財務核算為基礎，關鍵取決于利息的處理。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同期同類貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內
【提示】
①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業所得稅前是可以扣除的。
③部分開發或轉讓房地產項目的利息支出需按銷售比例扣除。
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