納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法_24年注會稅法劃重點
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【所屬章節】
第二章：增值稅法
第七節：特定應稅行為的增值稅計征方法
【知 識 點】
納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法
納稅人轉讓其取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。
提示：
1.房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不在本政策范圍內；
2.不動產“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；
3.銷售不動產稅率為9%；簡易計稅征收率為5%；預征率為5%。
1.一般納稅人轉讓不動產的計稅
一般納稅人轉讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。計稅規則歸納為：
一般納稅人轉讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動產的，適用一般計稅方法計稅。
“外來”的：不動產屬地差價預征率（5%）預繳、機構地全價稅率（9%）計銷項。
“自建”的：不動產屬地全價預征率（5%）預繳、機構地全價稅率（ 9%）計銷項。
特別提示：
上述全價、差價均為不含增值稅的金額。
“外來”的不動產：簡易計稅的預繳、計稅都用差價；一般計稅預繳用差價，計稅用全價。
“自建”的不動產：預繳和計稅都用全價。
來源 | 取得時間 | 預繳與計稅 |
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（外來的） | 2016年4月30日前 | 選擇適用簡易計稅方法計稅的：（差價5%預繳；差價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機構所在地主管稅務機關申報納稅 應納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%-預繳稅額 |
選擇適用或應該適用一般計稅方法計稅的：（差價5%預繳；全價9%計銷項） ①按5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 | ||
2016年5月1日后 | ||
自建 | 2016年4月30日前 | 選擇適用簡易計稅方法計稅的：（全價5%預繳；全價5%計稅） ①按5%的征收率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向機構所在地主管稅務機關申報納稅 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅額 |
選擇適用或應該適用一般計稅方法計稅的：（全價5%預繳；全價9%計銷項） ①按5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②按9%的稅率向機構所在地主管稅務機關申報納稅 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 | ||
2016年5月1日后 |
2.小規模納稅人轉讓其取得的不動產（除個人轉讓住房），適用簡易計稅方法計稅，計稅規則歸納：
來源 | 預繳與計稅 | 納稅地點 |
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（差價5%預繳；差價5%計稅） | 預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5% 應納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%-預繳稅額 | （1）除其他個人之外的小規模納稅人：向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款；向機構所在地主管稅務機關申報納稅 （2）其他個人（自然人）：向不動產所在地主管稅務機關申報納稅——不預繳 |
自建（全價5%預繳；全價5%計稅） | 預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% 應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅額 |
3.個人轉讓其購買的住房
（1）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
鏈接：
個人銷售自建自用住房免征增值稅。
（2）個體工商戶應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照上述規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。
4.扣減價款的憑證要求
納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（1）稅務部門監制的發票。
（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
（3）國家稅務總局規定的其他憑證。
鏈接：
納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：
①2016年4月30日及以前繳納契稅的：
增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%
②2016年5月1日及以后繳納契稅的：
增值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%
歸納：
（1）老項目先減除后分離；新項目先分離后減除。
（2）在確定不動產計稅金額時發票優先。
5.發票的開具
（1）小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開。
（2）納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。
6.其他問題
納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
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