CPA稅法考前重點學習筆記——土地增值稅
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【重要知識點】
納稅義務人和征稅范圍
（一）納稅義務人
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。
（二）征稅范圍（掌握）
1.基本征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括：
（1）轉讓國有土地使用權；
（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；
（3）存量房地產買賣。
【提示】
（1）土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易；
（2）土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”（不同于“出讓”）兩個關鍵特征。
2.特殊征稅范圍（掌握）
具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經常出現的房地產若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
（1）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應征）：
①轉讓國有土地使用權；
②地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；
③存量房地產買賣；
④除直系親屬、承擔直接贍養義務人、法定繼承人、公益性之外的贈與；
⑤抵押期滿以房地產抵債（發生權屬轉讓）；
⑥單位之間交換房地產（有實物形態收入）；
⑦合作建房建成后轉讓。
（2）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）：
①房地產繼承（無收入）；
②房地產贈與（對象有限定，無收入）；
③房地產出租（權屬未變）；
④房地產抵押期內（權屬未變）；
⑤房地產的代建房行為（權屬未變）；
⑥房地產評估增值（無收入，權屬未變）。
（3）免征或暫免征收土地增值稅的情況：
①個人之間互換自有居住用房地產，經稅務機關核實；
②合作建房建成后按比例分房自用；
③因國家建設需要依法征用、收回的房地產；
④建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
⑤企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的；
⑥個人銷售住房。（新增）
【理解訣竅】土地增值稅、增值稅、契稅征稅范圍的對比記憶，契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉讓方。
具體情況 | 是否為土地增值稅 征稅范圍 | 是否為契稅 征稅范圍 | 是否為增值稅 征稅范圍 |
國有土地使用權出讓 | 不是 | 是 | 是（免稅） |
土地使用權的轉讓 | 是 | 是 | 是（將土地使用權轉讓給農業生產者用于 農業生產免稅） |
房屋買賣（含以房產抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為） | 是 | 是 | 是 |
房屋贈與（含獲獎、繼承方式） | 贈與直系親屬、承擔直接贍養義務人以及公益性贈與、繼承不是，上述以外均是 | 法定繼承免稅，除此之外均征稅 | 贈與直系親屬、承擔直接撫養義務人或贍養義務人以及繼承、受遺贈免稅，上述以外均征稅 |
房屋交換 | 是（個人交換居住用房，經核實可免稅） | 是（等價交換免稅） | 是 |
扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
2.房地產開發成本（適用新建房轉讓）
包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
3.房地產開發費用（適用新建房轉讓）
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內
【注意】上述利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：
允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內
（3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。
【理解訣竅】土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
例如：
房地產開發成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產開發成本只有4000萬元。
房地產開發成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產開發成本就是5000萬元。
4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
房地產開發企業與非房地產開發企業的稅金扣除政策存在差異：
企業類型 | 轉讓環節可扣除稅金 | 詳細說明 |
房地產 開發企業 | 城建稅、教育費附加（凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實繳的城市維護建設稅和教育費附加扣除。）（新增） | “營改增”后，轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入，因此轉讓環節稅金中不必重復扣除收入中已不包含的增值稅 |
非房地產 開發企業 | （1）印花稅 （2）城建稅、教育費附加 | 印花稅稅率為0.5‰（產權轉移書據） |
5.財政部規定的其他扣除項目（適用房地產開發企業的新建房轉讓）
從事房地產開發的納稅人加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%
6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
扣除項目分類歸納
一、房地產開發企業轉讓新建房可扣除的項目（沒有第六步舊房及建筑物的評估價格）：
（一）取得土地使用權所支付的金額
（二）房地產開發成本
（三）房地產開發費用
①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內
或：②[（一）+（二）]×10%以內
（四）與轉讓房地產有關的稅金
城建稅和教育費附加
（五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）
[（一）+（二）]×20%
二、非房地產開發企業轉讓新建房可扣除的項目（沒有加計扣除和舊房及建筑物評估價格）：
（一）取得土地使用權所支付的金額
（二）房地產開發成本
（三）房地產開發費用
①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內
或：②[（一）+（二）]×10%以內
（四）與轉讓房地產有關的稅金
①印花稅；②城建稅和教育費附加
三、各類企業轉讓存量房可扣除的項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額
（四）與轉讓房地產有關的稅金
①印花稅；②城建稅和教育費附加；
③不能取得評估價格而需按發票所載金額計算扣除時，能提供完稅證明的可單獨扣除原買房時的契稅。
（六）舊房及建筑物的評估價格
①評估價格=重置成本價×成新度折扣率；
②不能取得評估價格的，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
四、各類企業轉讓未經開發的土地：
（一）取得土地使用權所支付的金額
（四）轉讓環節的稅金
以上就是東奧小編為大家整理的關于土地增值稅相關內容，考生們要認真學習哦！注會考試時間提前到8月份，考生們要充分利用剩余的時間進行備考，爭取早日考取注冊會計師證書！
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