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2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同

分享： 2015-10-15 18:04:48東奧會(huì)計(jì)在線(xiàn)字體：大小

2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同

　　【東奧小編】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同。本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法律制度第七單元買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　注釋?zhuān)罕究键c(diǎn)2010年考過(guò)單選題，2010年考過(guò)多選題，2011年、2013年考過(guò)案例題。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一、交付的法律效力

　　二、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　三、標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　四、買(mǎi)賣(mài)合同的特別解除規(guī)則

　　五、試用買(mǎi)賣(mài)合同

　　六、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　【高頻考點(diǎn)】：買(mǎi)賣(mài)合同

　　一、交付的法律效力

　　1.所有權(quán)

　　買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【解釋】(1)不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)自“登記”時(shí)轉(zhuǎn)移;(2)動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，所有權(quán)自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但當(dāng)事人約定了所有權(quán)保留條款的除外。

　　2.孳息

　　標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買(mǎi)受人所有。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。(2011年案例分析題)

　　【解釋】除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定以外，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)，均自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否不是確定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，交付才是風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.先占有后訂立買(mǎi)賣(mài)合同

　　標(biāo)的物在訂立合同之前已為買(mǎi)受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。(2009年多選題)

　　【相關(guān)鏈接】簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無(wú)需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。

　　二、標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　【解釋】標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由(如不可抗力)導(dǎo)致標(biāo)的物發(fā)生毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)“不幸”。可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由(如一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò))導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失，不屬于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任處理。

　　1.基本規(guī)定

　　(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，“買(mǎi)受人”應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)出賣(mài)人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。

　　(4)出賣(mài)人將標(biāo)的物提存后，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。

　　(5)因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“出賣(mài)人”承擔(dān)。

　　(6)單證與風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性

　　出賣(mài)人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，“不影響”標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

　　(7)違約責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性

　　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)的，“不影響”因出賣(mài)人履行債務(wù)不符合約定，買(mǎi)受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

　　2.特殊規(guī)定

　　(1)在途標(biāo)的物

　　出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日起由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。但是，如果出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻沒(méi)有告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張“出賣(mài)人”負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

　　(2)未約定交付地點(diǎn)、出賣(mài)人不得不托運(yùn)

　　當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。

　　【解釋1】根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》的規(guī)定，“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹保侵笜?biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者。

　　【解釋2】買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人“未約定”交付地點(diǎn)或者約定不明確，雙方可以協(xié)議補(bǔ)充，不能協(xié)議補(bǔ)充的，可以按照合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u(mài)人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買(mǎi)受人。出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后(視為交付)，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

　　(3)出賣(mài)人依照約定代辦托運(yùn)

　　出賣(mài)人“根據(jù)合同約定”將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后(出賣(mài)人依約代辦托運(yùn))，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買(mǎi)受人”負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　三、標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　1.當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的

　　買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人;買(mǎi)受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　2.當(dāng)事人未約定檢驗(yàn)期間的

　　買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定;但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用2年的規(guī)定。

　　【解釋1】“合理期間”的確定，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類(lèi)、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買(mǎi)受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買(mǎi)受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。

　　其中，“2年”是最長(zhǎng)的合理期間，該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。在超過(guò)合理期間或者2年期間后，出賣(mài)人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過(guò)為由反悔的，人民法院不予支持。

　　【解釋2】出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，不受上述時(shí)間的限制。

　　四、買(mǎi)賣(mài)合同的特別解除規(guī)則

　　1.因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物;標(biāo)的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　2.標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買(mǎi)受人可以就該物解除合同，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。(2007年案例分析題)

　　3.分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的20%的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣(mài)人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣(mài)人可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。(2014年案例分析題)

　　【解釋】分期付款買(mǎi)賣(mài)合同是指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)“至少分3次”向出賣(mài)人支付的買(mǎi)賣(mài)合同。

　　五、試用買(mǎi)賣(mài)合同

　　1.對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由“出賣(mài)人”確定。

　　2.視為購(gòu)買(mǎi)

　　(1)試用期間屆滿(mǎn)，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi)。

　　(2)在試用期內(nèi)，如買(mǎi)受人已支付部分或者全部?jī)r(jià)款，應(yīng)視為同意購(gòu)買(mǎi)。

　　(3)在試用期內(nèi)，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)。

　　3.買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)：

　　(1)約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;

　　(2)約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;

　　(3)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;

　　(4)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

　　六、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　1.銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng);但是，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約;該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣(mài)人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;

　　(4)出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)1年，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣(mài)人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);