房產稅的納稅申報和納稅審核_2024年涉稅服務實務預習考點
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房產稅的納稅申報和納稅審核
一、房產稅征稅范圍的審核
1.房產稅以房產為征稅對象。
2.房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。
3.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產，不征收房產稅。
4.房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
二、房產稅納稅義務人的審核
房產稅一般由產權所有人繳納。外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，也應依照規定繳納房產稅。
1.產權屬于國家所有的，由經營管理單位繳納；產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納。
2.產權出典的，由承典人繳納。
3.產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
4.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代為繳納房產稅。
5.融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
6.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。
三、房產稅的稅率、計稅依據和應納稅額的審核
（一）稅率的審核
1.從價計征：按房產原值一次減除10%～30%后的余值計征，稅率為1.2%。
2.從租計征：按房產出租的租金收入（不含增值稅）計征，稅率為12%。
其中，對個人出租的住房，不區分用途，按4%稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。
（二）從價計征計稅依據、應納稅額的審核
應納稅額=房產原值×（1-扣除比例）×1.2%
1.對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。
2.對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
3.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。
4.對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。
對原有房屋進行改擴建的，要相應增加房屋的原值。
5.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
（三）從租計征計稅依據、應納稅額的審核
應納稅額=房產租金收入（不含增值稅）×12%（或4%）
所屬章節：第五章 所得稅和其他稅費的納稅申報和納稅審核
注：以上內容選自美珊老師2023年《涉稅服務實務》高效基礎班授課講義
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